Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – jak to zrobić?

Sprzedaż mieszkania z kredytem to normalna, coraz częściej występująca procedura. Zmiana miejsca zamieszkania, potrzeba powiększenia przestrzeni albo nowa praca w nowym mieście – ile osób, tyle powodów, aby dokonać sprzedaży mieszkania z hipoteką. Podpowiadamy, jak sprzedać mieszkanie z kredytem, doradzamy, co zrobić krok po kroku, a także pokazujemy, kiedy naprawdę warto to zrobić. Sprzedaż mieszkania z kredytem nie musi być trudna!

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką – zgody i formalności

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa, choć wymaga dodatkowych kroków i formalności. Właściciel nieruchomości z kredytem hipotecznym może sprzedać ją, jednak musi poinformować bank oraz nabywcę o istniejącym obciążeniu hipotecznym. Bank może udzielić zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie zobowiązania, w związku z tym transakcja powinna zostać przeprowadzona z zachowaniem precyzyjnie określonej procedury, dzięki czemu można będzie uniknąć obaw nabywcy odnośnie spłaty zobowiązań ciążących na nieruchomości oraz procedury zwalniania hipoteki.

Proces sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest skomplikowany. Poniżej przedstawiamy instrukcję jak sprawnie przeprowadzić taką transakcję krok po kroku:

1. Ogłoszenie i Kupujący: Pierwszym krokiem jest znalezienie osoby zainteresowanej kupnem twojego mieszkania lub domu. Rozpocznij od wystawienia ogłoszenia o sprzedaży i znalezienia potencjalnego nabywcy. Ważne jest, aby już na początku poinformować go o istniejącej hipotece na nieruchomości.
2. Kontakt z Bankiem: Skontaktuj się z bankiem, w którym posiadasz kredyt hipoteczny, i poinformuj przedstawicieli banku o zamiarze sprzedaży mieszkania. Poproś o zaświadczenie ze szczegółowym podsumowaniem pozostałego zadłużenia. Na tym etapie zwróć się również do banku o „promesę”, czyli zobowiązanie do zwolnienia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości po spłacie kredytu. Pobierz także informacje określające warunki wcześniejszej spłaty zadłużenia w tym wiążących się z taką procedurą ewentualnych opłat.
3. Umowa Przedwstępna: Po uzyskaniu promesy, podpisz umowę przedwstępną z kupującym. Na tym etapie nie jest wymagana obecność notariusza, choć można skorzystać z jego pomocy, zadba on aby w umowie znalazły się wszystkie niezbędne szczegóły jak: poprawne dane obu stron, odpowiedni opis nieruchomości, informacje o obciążeniu nieruchomości hipoteką w tym o kwocie pozostałego zadłużenia, zobowiązanie do przeniesienia własności czy termin ważności umowy.
4. Akt Notarialny (Umowa Przyrzeczona): Gdy zakup nieruchomości będzie finansowany przez kupującego kredytem hipotecznym ostateczną umowę sprzedaży należy podpisać w momencie zagwarantowania środków przez kupującego czyli po podpisaniu przez niego umowy kredytowej. Udajcie się do notariusza, aby spisać ostateczną umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, co nadaje jej moc prawną.
5. Zmiany w Księdze Wieczystej: Notariusz wnioskuje o dokonanie zmian w księdze wieczystej, wprowadzając dane nowego nabywcy oraz jego banku, który ustanawia nową hipotekę.
6. Płatności i Zakończenie: Bank kupującego przekazuje pieniądze na konto Twojego banku do wysokości pozostającego zadłużenia, a nadwyżkę na Twoje konto. Po przeprowadzeniu płatności zwróć się do swojego banku by uzyskać zaświadczenie o zwolnieniu z hipoteki i przekaż je nowemu właścicielowi.

Jeśli sprzedajesz mieszkanie z kredytem hipotecznym, nie musisz zgłaszać tego urzędowi skarbowemu. Konieczne jest jednak uiszczenie podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC) przez kupującego, który wynosi 2% wartości nieruchomości. Zwolnieni z tego obowiązku są nabywcy, którzy kupują swoje pierwsze mieszkanie i będzie ono przeznaczona na zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych.

Jeśli chodzi o ubezpieczenie nieruchomości, warto pamiętać, że istnieje możliwość przepisania polisy na nowego właściciela, jeśli ubezpieczyciel się na to zgodzi. Alternatywnie można taką umowę rozwiązać. W takim wypadku nabywca nieruchomości powinien samodzielnie wystąpić o nowe ubezpieczenie a zbywca może liczyć na zwrot kosztów polisy proporcjonalnie do jej wykorzystania.

Zgoda banku na sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką

W polskim prawie nie istnieje przepis, który by wymagał zgody banku na sprzedaż nieruchomości z hipoteką. Niemniej jednak, zbywający powinien poinformować bank o zamiarze sprzedaży, aby uzyskać dokumenty, których wymagać będzie nabywca. Właściciel nieruchomości aby przeprowadzić transakcję potrzebuje dokumentów, takich jak informacja o pozostałej do spłaty kwocie oraz promesy zgody banku na wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu.

Z punktu widzenia zbywcy ważne będzie dla niego również sprawdzenie w umowie kredytowej warunków wcześniejszej spłaty, może się ona bowiem wiązać z określoną procedurą, której zbywający musi dochować, bądź dodatkowymi kosztami.

Koszty sprzedaży mieszkania z hipoteką

Prowizja za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu

Spłacając w całości kredyt hipoteczny po sprzedaży mieszkania, należy mieć świadomość, że bank może obciążyć nas prowizją za przedterminowe uregulowanie zobowiązania. Możliwość naliczenia takiej opłaty, jak i jej wysokość zależy od konkretnej oferty banku.

W przypadku osób, które zaciągnęły kredyt hipoteczny po 22 lipca 2017 roku, zgodnie z obowiązującymi od tego czasu przepisami, bank może zażądać takiej prowizji w wysokości:

• do 3% i nie więcej niż wyniosłaby sumy odsetek naliczonych w okresie roku od dnia faktycznej spłaty – dotyczy to wyłącznie kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, gdy kredytobiorca planuje spłatę przed upływem 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy,
• nie wyższej niż koszty kredytodawcy związane z przedterminową spłatą – dotyczy to kredytów ze stałym oprocentowaniem (taka prowizja może być w ich przypadku pobrana w dowolnym momencie dokonania całkowitej spłaty zobowiązania).

W przypadku kredytów zaciągniętych przed 22 lipca 2017 roku prowizja od wcześniejszej spłaty kredytu często była określona na wyższym poziomie i nie była ograniczona czasowo. Warto więc sprawdzić w warunkach umowy, czy będzie naliczona taka opłata i sprawdzić w cenniku banku ile ona wyniesie.

Koszty notarialne w sprzedaży mieszkania z kredytem

Formalności związane ze sprzedażą mieszkania będącego przedmiotem kredytu są w zasadzie identyczne jak w przypadku sprzedaży nieruchomości, która nie jest objęta żadnym kredytem. Podobnie jak w przypadku każdej innej transakcji polegającej na sprzedaży nieruchomości,, proces ten wymaga spisania aktu notarialnego, który jest dokumentem przenoszącym własność. Zwykle koszty związane z notariuszem ponosi nabywca, choć istnieje również możliwość podziału tych kosztów między strony lub przejęcia ich przez sprzedającego.

Ważne jest, aby pamiętać, że opłaty notarialne zależą od wartości transakcji. Jeśli cena mieści się w zakresie od 60 000 zł do 1 000 000 zł, maksymalne koszty to 1010 zł plus dodatkowe 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Jeśli wartość sprzedawanej nieruchomości mieści się w zakresie od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł, koszt notariusza wynosi 4 770 zł plus dodatkowe 0,2% od kwoty przekraczającej 1 000 000 zł.

Natomiast w przypadku, gdy wartość transakcji przewyższy 2 000 000 zł, opłata notarialna zostanie ustalona na 6 770 zł plus dodatkowe 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł. Warto jednak zaznaczyć, że ta opłata nie przekroczy 10 000 zł, niezależnie od kwoty przekraczającej 2 000 000 zł.

Podatek od sprzedaży lokalu na kredyt

Zazwyczaj w przypadku umowy kupna-sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym, kupujący jest zobowiązany do zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości nieruchomości. Z podatku tego zwolnione są osoby, które nabywają swoją pierwszą nieruchomość w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Natomiast sprzedający może być teoretycznie objęty podatkiem dochodowym od odpłatnej sprzedaży nieruchomości. Taki podatek, wynoszący 19%, jest naliczany na podstawie różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży nieruchomości, jednak dotyczy to tylko przypadków, gdy sprzedaż mieszkania ma miejsce przed upływem 5 lat od jego nabycia. Jeśli sprzedaż następuje po tym okresie, podatek nie jest wymagany.

Istnieje jednak sposób na uniknięcie tego podatku w przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia. Polega to na skorzystaniu z tzw. ulgi mieszkaniowej, która pozwala na zwolnienie z podatku dochodowego, o ile uzyskane ze sprzedaży środki są przeznaczone na cele mieszkaniowe. Do niedawna, ulgę mieszkaniową mogli wykorzystać głównie ci, którzy uzyskane ze sprzedaży środki przeznaczali na zakup innego mieszkania lub na budowę domu. Od 1 stycznia 2022 roku, nowe przepisy wprowadziły zmiany, które rozszerzyły zakres ulgi mieszkaniowej. Teraz również spłata kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość jest uznawana za cel mieszkaniowy.

To oznacza, że jeśli sprzedajemy mieszkanie z kredytem hipotecznym i całą uzyskaną sumę przeznaczamy na spłatę tego kredytu, nie będziemy zobowiązani do odprowadzenia podatku dochodowego od tej transakcji.

Dodatkowe koszty

Warto mieć świadomość, że istnieje ryzyko poniesienia dodatkowych kosztów w przypadku zbycia nieruchomości, którą zakupiono przy wykorzystaniu programów rządowych. W ramach wcześniejszych programów, takich jak „Rodzina na Swoim” i „Mieszkanie dla Młodych”, zbycie nieruchomości przed upływem określonego okresu wiązało się z obowiązkiem zwrotu całej otrzymanej pomocy finansowej.

Jednak dla obecnych uczestników programu rządowego wsparcia „Bezpieczny Kredyt 2%” istnieje pozytywna zmiana. Nie ma już konieczności zwracania wsparcia, pod warunkiem, że wcześniej poinformujemy bank z odpowiednim wyprzedzeniem, że nie spełniamy już warunków kwalifikacji do rządowego wsparcia. W takim przypadku, choć przestaniemy otrzymywać wsparcie przy spłacie kolejnych rat kredytu, nie będziemy zobowiązani do zwrotu wcześniej otrzymanej pomocy finansowej.

Czy warto sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Choć każda sytuacja jest inna, to mieszkanie z kredytem warto zazwyczaj sprzedać, gdy:

• znacząco zmienia się Twoja sytuacja życiowa (nowa praca, powiększenie rodziny etc.),
• minie 5 lat od zakupu (uniknięcie podatku dochodowego 19%),
• nie minie 5 lat od zakupu, ale całość pozyskanej kwoty przeznaczysz na kolejne lokum (również uniknięcie podatku),
• sprzedaż jest opłacalna (np. kupno nastąpiło, gdy nieruchomości były względnie tanie),
• interesuje Cię sprzedaż mieszkania z kredytem i kupno nowego na kredyt (obie transakcje można niejako połączyć i uzyskać np. dodatkowy kredyt hipoteczny na nową nieruchomość).

Ocena opłacalności sprzedaży mieszkania z kredytem nie jest prostą kwestią do jednoznacznego rozstrzygnięcia. Jednakże istnieją pewne czynniki, które warto wziąć pod uwagę. Jeśli uda się osiągnąć cenę za nieruchomość wystarczającą do pokrycia całego zadłużenia wobec banku, to transakcja może okazać się opłacalna. Wartość dodatkową stanowi tutaj uniknięcie dalszych kosztów związanych z odsetkami.

W obecnych czasach, gdy ceny nieruchomości są relatywnie wysokie, istnieje realna możliwość uzyskania znacznej nadwyżki z transakcji, co może być przydatne np. do sfinansowania zakupu innego mieszkania. Z perspektywy finansowej wydaje się zatem, że sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym może być korzystna, pozwalając pozbyć się obciążającego zobowiązania i potencjalnie przynieść znaczący zysk. Niezależnie od motywacji sprzedającego, czy jest to czysto ekonomiczna kalkulacja zysków i strat czy sprzedaż podyktowana jest zmieniającą się sytuacją życiową, w każdym przypadku warto sięgnąć do bogatego doświadczenia ekspertów kredytowych Credit Space, dzięki którym przeprowadzenie takiej transakcji przejdzie sprawnie i bez zbędnych stresów.