Jaki trzeba mieć wkład własny?

Wkład własny to fraza odmieniana przez wszystkie przypadki przez ubiegających się o kredyt na mieszkanie. W tym artykule przybliżymy, czym jest wkład własny, czy możliwy jest kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, a także jaki jest minimalny wkład własny w 2021 roku. Szykujesz się do wzięcia kredytu mieszkaniowego? Sprawdź koniecznie, co musisz wiedzieć o wkładzie własnym!

Wkład własny – co to jest?

Zgodnie z Rekomendacją S, którą wydała dla banków Komisja Nadzoru Finansowego, wkład własny to zabezpieczenie, które nie dopuszcza możliwości finansowania przez daną instytucję 100% wartości nieruchomości. Rekomendacja brzmi następująco: bank powinien ustanowić taką strukturę finansowania inwestycji, aby zapewnić podział ryzyka pomiędzy kredytobiorcę i bank, głównie poprzez odpowiednie zaangażowanie środków własnych kredytobiorcy, czyli wkład własny.

W przypadku kredytu hipotecznego wkład własny na mieszkanie jest więc de facto poziomem środków własnych (oszczędności), które jesteś w stanie dostarczyć instytucji finansującej Twój zakup. Im większy będzie Twój wkład własny, czyli realny udział w inwestycji, którą planujesz, tym warunki ofertowe przedstawione przez dany bank mogą być korzystniejsze. Warto zapamiętać, że bank określa indywidualnie wymogi dotyczące wkładu własnego (kwota ta nie może być nigdy mniejsza niż 10% wartości nieruchomości).

Ważne: Ustawodawca dopuszcza wniesienie tylko 10% wkładu własnego przez kredytobiorcę, ale wtedy konieczne jest wykupienie Ubezpieczenia Niskiego Wkładu Własnego, nazywanego również Ubezpieczeniem Brakującego Wkładu.

Ile wynosi minimalny wkład własny 2021?

Wymagany minimalny wkład własny w 2021 roku to 20% wartości rynkowej wybranej nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Kwota wynika ze wspominanej już Rekomendacji S. Wskazuje ona, że w przypadku ekspozycji kredytowych zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, wartość wskaźnika LtV w momencie uruchomienia kredytu nie powinna przekraczać poziomu 80% lub 90% (gdy dla części ekspozycji przekraczającej 80% LtV ustanowiono np. odpowiednie ubezpieczenie).

Wskaźnik LtV (z angielskiego loan to value), to dosłownie określenie „pożyczka do wartości”. W dużym skrócie wyraża on stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości. Zarząd banku ustala poziomy wskaźnika LtV w całym okresie spłaty danej ekspozycji. Wskaźnik jest jednym z filarów oceny przez bank ryzyka kredytowego.

Pamiętaj, że owe 20% minimalnego wkładu własnego w 2021 roku można pokryć też w inny sposób – poprzez Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego (UNWW). Wymogiem jest wtedy wpłacenie 10% wartości nieruchomości (pozostałe 10% pochodzić będzie z UNWW). O tej możliwości piszemy w akapicie „Kredyt hipoteczny a Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego”.

Co może być wkładem własnym?

Jak ustaliliśmy już wcześniej, kredyt hipoteczny bez wkładu własnego nie jest możliwy. To zabezpieczenie banku, które jest obligatoryjne dla każdego kredytobiorcy. Istnieją natomiast inne (także niegotówkowe) formy zabezpieczenia wkładu własnego w 2021 roku:

• Darowizna pieniężna – kwota otrzymana od najbliższej rodziny na poczet zabezpieczenia kredytu. Ważne, żeby pamiętać tu o spisaniu odpowiedniej umowy i zgłoszeniu faktu do urzędu skarbowego.
• Papiery wartościowe, obligacje – sposobem na obniżenie wkładu własnego jest też zastaw obligacji skarbowych (szczególnie wartościowe z punktu widzenia banku są obligacje Skarbu Państwa) oraz innych papierów wartościowych.
• Książeczka mieszkaniowa – ta (niegdyś bardzo popularna) forma oszczędzania jest honorowana przez banki również dziś. Dostępne środki obejmują tu premię gwarancyjną i zgromadzony kapitał wraz z odsetkami.
• Inna nieruchomość jako wkład własny – jeśli posiadasz na własność inną nieruchomość, bank może wyrazić zgodę na takie zabezpieczenie Twojego kredytu, a tym samym zwolnić Cię z obowiązku uiszczania wkładu własnego.
• Działka pod budowę domu – ciekawą formą ubezpieczenia kredytu jest też wkład własny w postaci działki. Bank sprawdzi wartość gruntu i przyjmie go jako swoje zabezpieczenie.
• Koszty budowy i zakupu materiałów – bank może sprawdzić obecną wartość Twojej nieruchomości (działka + wykonane prace) w momencie, gdy starasz się o kredyt, a prace budowlane już ruszyły. To pozwoli zakwalifikować np. koszty budowy jako wkład własny.
• Pomoc pracodawcy – w większych firmach wkład własny pracownika mogą pokrywać kasy pożyczkowo-zapomogowe lub środki z Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych.
• Wsparcie z programów rządowych – warto sprawdzić, jaka forma wsparcia państwa dla osób starających się kupić mieszkanie jest obecnie dostępna (przykładem było „Mieszkanie dla Młodych”, „Mieszkanie Plus”, a teraz program „Bezpieczny kredyt 2%” czy „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”).
• Dodatkowe ubezpieczenie – wykupienie dodatkowego ubezpieczenia to często przepustka do niższego wkładu własnego (np. w wysokości 10%).

Kredyt hipoteczny a Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego

Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego (UNWW) to dodatkowy produkt przy wyborze kredytu hipotecznego. UNWW to opcja niezbędna, gdy nie posiadasz wystarczających środków na pokrycie wkładu własnego. W dużym uproszczeniu: bank pozwala Ci uzupełnić brakujące środki dodatkowym ubezpieczeniem. UNWW staje się wtedy swoistą asekuracją dla danej instytucji w przypadku, gdy nie będziesz w stanie np. spłacać swoich zobowiązań.

Jak to działa? Dla przykładu, zamiast wpłacania wkładu własnego w kwocie 20%, połowę tej sumy możesz zastąpić UNWW. Koszt takiego działania jest indywidualny dla każdego ubezpieczyciela – banku lub innej instytucji. Zazwyczaj jest on doliczany do kredytu w postaci marży (przez pierwszy czas spłacania zobowiązania płacimy po prostu wyższe raty).

Przykład: Wymagane przez bank 20% wkładu własnego regulowane jest z dwóch źródeł: pierwsze to Twój minimalny wkład własny, który wyniesie tu 10%. Drugie źródło to natomiast 10%, które pochodzi z UNWW, czyli zakupionego dodatkowo ubezpieczenia.

Jak udokumentować wkład własny do kredytu? (100 – 1 tys.)

Nie wiesz, jak udokumentować wkład własny do kredytu? Oto kilka sposobów akceptowanych przez banki:

• Potwierdzenie przelewu – wybierając kredyt hipoteczny, wkład własny gotówkowy dokumentujesz po prostu potwierdzeniem przelewu z banku.
• Umowa darowizny – w przypadku, gdy otrzymujesz od kogoś środki pieniężne na pokrycie wkładu własnego, warto przedstawić bankowi umowę darowizny.
• Faktury i paragony – jak bank sprawdza wkład własny, gdy są nim np. koszty budowy domu i zakupu materiałów? M.in. zestawiając Twoje dostarczone faktury i paragony.
• Informacja o przelaniu środków z książeczki mieszkaniowej – przy kredycie hipotecznym wkład własny możemy udowodnić przedstawiając przelew ze zlikwidowanej książeczki mieszkaniowej.

Wkład własny to dla kredytobiorców temat rzeka. Często staje on też niestety dużą przeszkodą w zakupie nieruchomości. I choć niemożliwym jest otrzymanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego, śmiało można próbować zastąpić formę gotówkową innymi możliwościami (ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego czy inną nieruchomością jako wkładem własnym).