Co to jest hipoteka? Jak działa, rodzaje

Co to jest hipoteka? Takie pytanie wielu z nas zadaje sobie zwykle po raz pierwszy w sytuacji, gdy zaczynamy interesować się tematyką finansowania zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym. Planując zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, prędzej czy później spotkasz się z określeniem „hipoteka”. Wbrew pozorom nie jest to zagadnienie skomplikowane. Warto jednak zrozumieć to pojęcie, gdyż jest to istotny element umowy kredytowej.

Co to jest hipoteka?

Skoro więc interesuje cię, co to jest hipoteka w kontekście nabycia nieruchomości w pierwszej kolejności warto poznać definicję hipoteki, która znajduje się w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 65 tej ustawy hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia przez daną osobę zobowiązania.

Hipoteka jest więc ograniczonym prawem do nieruchomości, które daje wierzycielowi pewność, że w razie potrzeby może zaspokoić swoje roszczenia poprzez sprzedaż lub zastawienie nieruchomości. Co ważne, wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi dłużnika, nawet jeśli nieruchomość zmieni właściciela. Hipoteka pozostaje w mocy do momentu pełnej spłaty długu.

Hipoteka – jak działa?

Hipoteka służy do zabezpieczenia interesów wierzyciela. Jeśli kredytobiorca przestaje spłacać raty kredytu hipotecznego, instytucja hipoteki pozwala bankowi na ewentualną sprzedaż nieruchomości w celu odzyskania środków. Jednak wcześniej wierzyciel musi podjąć długotrwały proces windykacji.

W przypadku opóźnienia w spłacie rat, bank szybko zauważa tę sytuację. Wystarczy dwutygodniowe opóźnienie, a bank podejmuje próby kontaktu w celu odzyskania zaległości, na początek przez telefon, SMS-y i e-maile, a później oficjalne pisma. Jeśli te działania nie przynoszą skutku, wierzyciel przechodzi do kolejnego etapu windykacji. Wystawia tytuł egzekucyjny (BTE), czyli upoważnienia do wystąpienia do sądu w celu odzyskania pożyczonych środków. Sąd nadaje tytułowi egzekucyjnemu moc, co prowadzi do zaangażowania komornika.

A trzeba pamiętać, że praca komornika wiąże się z dodatkowymi kosztami po stronie kredytobiorcy. Komornik najpierw wysyła wezwanie do uregulowania długu pod groźbą wszczęcia procedury egzekucji. Dłużnik ma tylko 14 dni na uregulowanie długu. Następnie komornik informuje o zajęciu nieruchomości i składa wniosek do sądu o wpis do księgi wieczystej. Kolejnym krokiem jest wystawienie nieruchomości na aukcję przez bank.

Bankowi zależy na jak najszybszym upłynnieniu nieruchomości i odzyskaniu całości należnej kwoty, ponieważ ewentualna nadwyżka ponad środki należne wierzycielowi oraz komornikowi trafia do właściciela. Nie mają więc oni motywacji by sprzedać nieruchomość korzystnie dla jej dotychczasowego właściciela.

Warto jednak wiedzieć, że na mocy obowiązujących przepisów, bank może rozpocząć faktyczne czynności zmierzające do windykacji zadłużenia najwcześniej po 6 miesiącach od zaprzestania spłaty kredytu hipotecznego. Daje to dłużnikowi możliwość sprzedaży swojej nieruchomości, wprawdzie pod presją czasu, ale nadal na warunkach przynajmniej zbliżonych do rynkowych.

Rodzaje hipotek

Choć w 2011 r. znacząco uproszczono przepisy dotyczące hipotek, istnieje wciąż w obiegu gospodarczym wiele nieruchomości, na których ustanowiono hipoteki przed tą datą. Aby dobrze orientować się w temacie hipotek należy więc poznać i zrozumieć kilka rodzajów hipotek. Wśród nich wyróżnione powinny być:

• hipoteka umowna,
• hipoteka przymusowa,
• hipoteka odwrócona,
• hipoteka kaucyjna,
• hipoteka łączna.

Hipoteka umowna

Hipoteka umowna to rodzaj hipoteki, która powstaje na podstawie umowy między dwiema stronami – właścicielem nieruchomości a wierzycielem, na przykład bankiem. W takiej sytuacji bank i kredytobiorca uzgadniają warunki ustanowienia hipoteki oraz procedurę jej wykreślenia z księgi wieczystej nieruchomości.

Aby ustanowić hipotekę w księdze wieczystej, właściciel obciążanej nieruchomości musi złożyć oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej. Często bank dostarcza gotowy wzór takiego oświadczenia. Zwykle, zgodnie z przepisami, takie oświadczenie powinno być sporządzone w formie aktu notarialnego, ale w przypadku hipoteki umownej na rzecz banku wystarczy złożenie pisemnego oświadczenia.

Hipoteka przymusowa

Hipoteka przymusowa różni się od hipoteki umownej tym, że powstaje bez zgody i świadomości właściciela nieruchomości. Jej celem jest zabezpieczenie zobowiązania, które już ma status niespłacanego długu. Do wpisania hipoteki przymusowej do księgi wieczystej nieruchomości może dojść na podstawie:

• postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia,
• postanowienia prokuratury,
• tytułu wykonawczego,
• ostatecznej decyzji administracyjnej,
• zarządzenia zabezpieczenia.

Warto wiedzieć, że nie tylko urzędy mogą ubiegać się o ustanowienie hipoteki przymusowej, mogą to zrobić wszyscy wierzyciele, którzy wiedzą, że ich dłużnik jest właścicielem nieruchomości. Natomiast zdecydowanie najczęściej hipoteka przymusowa jest ustanawiana przez instytucje takie jak Zakład Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) i Urząd Skarbowy (US).

Wykorzystują ją do zabezpieczenia swoich wierzytelności z tytułu zaległych podatków i składek. Jeśli te instytucje napotykają trudności w odzyskaniu długu, mogą wszcząć postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, co oznacza, że ​​mogą doprowadzić do jej licytacji komorniczej. Hipoteka przymusowa daje im pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń, nawet jeśli komornik prowadzi egzekucję na rzecz wielu wierzycieli.

Warto zaznaczyć, że hipoteka przymusowa nie podlega przedawnieniu, co oznacza, że wierzyciel hipoteczny ma prawo dochodzić swoich roszczeń nawet po upływie okresu przedawnienia wierzytelności.

Jeśli chodzi o wygaśnięcie hipoteki przymusowej, to następuje ono tak jak w przypadku hipoteki umownej po spłacie wierzytelności, co może być wynikiem na przykład sprzedaży nieruchomości na licytacji komorniczej. Wygaśnięcie hipoteki należy jednak potwierdzić w księdze wieczystej poprzez jej wykreślenie. Procedura wykreślenia hipoteki przymusowej wymaga złożenia wniosku w sądzie rejonowym oraz przedstawienia dokumentów potwierdzających brak długu.

Hipoteka umowna i przymusowa – różnice

W zasadzie jedyną różnicą między tymi rodzajami hipotek jest sposób ich ustanawiania. Pierwsza ustanawiana jest w wyniku umowy między wierzycielem a dłużnikiem jako zabezpieczenie prawidłowej obsługi długu to jest jego spłaty w określonych harmonogramem terminach i wysokościach.

Hipoteka przymusowa to narzędzie do zabezpieczania się na majątku dłużnika przez wierzyciela w sytuacji, gdy dług posiada już status nieobsługiwanego. Ustanawiana jest w trybie postępowania egzekucyjnego na wniosek wierzyciela, który musi udowodnić, że jego dłużnik, będący właścicielem konkretnej nieruchomości, na której wierzyciel chce ustanowić hipotekę nie spłaca swojego zobowiązania.

Hipoteka kaucyjna

Hipoteka kaucyjna ma na celu zabezpieczenie wierzytelności, której dokładna kwota nie jest jeszcze znana. Powstaje więc zabezpieczenie w postaci hipoteki z nieokreśloną kwotą, którą z tego prawa może egzekwować wierzyciel. W przypadku hipotek kaucyjnych określa się tylko górny limit kwotowy, do którego wierzyciel hipoteczny może dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości obciążonej hipoteką kaucyjną. To właśnie różni hipotekę kaucyjną od hipoteki standardowej, gdzie wierzytelność jest określona na konkretną sumę.

Należy zaznaczyć, że hipoteki kaucyjne nie mogą być ustanawiane od 23 lutego 2011 roku. Jednak wszystkie hipoteki kaucyjne ustanowione przed tą datą pozostają w mocy i są nadal widoczne w księgach wieczystych do momentu, aż zostaną wykreślone w wyniku całkowitej spłaty wierzytelności.

Jeśli chodzi o formalną stronę wykreślenia hipoteki kaucyjnej, nie stanowi to większego problemu, ale wymaga precyzyjnego określenia kwoty wierzytelności. Procedura wykreślenia hipoteki kaucyjnej jest możliwa tylko po uzyskaniu zgody wierzyciela hipotecznego, co w praktyce oznacza spłatę całego długu.

Hipoteka łączna

Hipoteka łączna polega na obciążeniu kilku nieruchomości, dając wierzycielowi możliwość zaspokojenia swoich roszczeń z dowolnej ilości tych nieruchomości. Głównym celem hipoteki łącznej jest ułatwienie i redukcja kosztów związanych z ustanawianiem zabezpieczenia dla wielu różnych wierzytelności na większej liczbie nieruchomości, które mogą należeć do jednej lub wielu osób.

Po wprowadzeniu zmian w przepisach w 2011 roku, hipoteka łączna, która powstała w wyniku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką na jej części ułamkowej, musi obejmować w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku tego podziału.

Jeśli chodzi o aspekty formalne, zarówno ustanowienie, jak i wykreślenie hipoteki łącznej odbywają się w sposób podobny do hipoteki umownej. Istotne jest również, że wniosek o wpis hipoteki łącznej, zgodnie z orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2014 roku, jest traktowany jako jedna czynność prawna i podlega jednemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Hipoteka odwrócona

Hipoteka odwrócona to pojęcie w zasadzie z obszaru wykraczającego poza obszar omawiany w niniejszym artykule, ale z uwagi na zbieżność nazewnictwa warto omówić czym jest by nie mylić jej z ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości. Jest to bowiem specyficzna forma kredytu hipotecznego.

Hipoteka odwrócona jest bowiem umową między osobą fizyczną będąca właścicielem nieruchomości a instytucją finansową. Ta opcja pozwala odblokować zainwestowane środki w nieruchomości. Jest to szczególnie cenione przez osoby starsze, które poszukują dodatkowego źródła dochodu, ponieważ emerytura często nie wystarcza. Dzięki umowie o kredyt hipoteczny odwrócony, otrzymują oni płatności w ratach, które stanowią dodatkowy przychód.

Wielkość kredytu jaki można uzyskać w formie hipoteki odwróconej zależy nie tylko od wartości nieruchomości, ale także od wieku, płci i stanu zdrowia właściciela. Zazwyczaj wynosi od 30 do 70 procent wartości nieruchomości. Po śmierci właściciela nieruchomości bank kontaktuje się z jego spadkobiercami, pytając, czy chcą wykupić odziedziczoną nieruchomość. Jeśli zdecydują się na to, będą zobowiązani do spłacenia kredytu hipotecznego, który został zaciągnięty przez spadkodawcę. Jeśli nie, bank przejmuje całą nieruchomość w celu jej sprzedaży.

Hipoteka i księga wieczysta

Należy pamiętać, że hipoteka nie powstaje automatycznie wraz z podpisaniem umowy kredytowej. Konieczne jest dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej w sądzie rejonowym. Ten proces nazywany jest ustanowieniem hipoteki i może być inicjowany przez wierzyciela hipotecznego (na przykład bank) lub właściciela nieruchomości. W przypadku kredytu hipotecznego to zazwyczaj kredytobiorca zajmuje się formalnościami związanymi z ustanowieniem hipoteki.

Złożenie wniosku w sądzie rejonowym wiąże się z opłatą. Aby wniosek został pozytywnie rozpatrzony, konieczne jest dokładne spełnienie wszystkich formalnych wymagań. W formularzu wniosku należy dołączyć następujące dokumenty: oświadczenia od wnioskodawcy i banku o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku. W samym wniosku trzeba także podać:

• dane dotyczące sądu,
• odpowiedni wydział ksiąg wieczystych,
• numer księgi wieczystej,
• treść żądania,
• kwotę hipoteki,
• dane wnioskodawcy oraz uczestnika.

Wniosek o hipotekę – kiedy i po co musimy go złożyć?

Wniosek o ustanowienie hipoteki musimy złożyć po uzyskaniu kredytu hipotecznego. Zobowiązuje nas do tego umowa kredytowa. Niespełnienie tego warunku może skutkować nawet wypowiedzeniem umowy kredytowej.

Sprzedaż lub kupno nieruchomości z hipoteką – co musisz wiedzieć?

Przede wszystkim musisz wiedzieć, że kupno czy sprzedaż mieszkania z hipoteką nie jest niczym nadzwyczajnym. Tego typu transakcje są powszechne dzięki czemu nie stanowią one wyzwania ani dla banków, ani dla sądów. Transakcja taka nie musi nieść ze sobą również dodatkowych ryzyk zarówno dla sprzedającego jak i nabywcy, pod warunkiem zachowania podstawowych procedur.