Kupno mieszkania bez księgi wieczystej a kredyt hipoteczny

Podczas poszukiwania nieruchomości dość łatwo możemy natrafić na oferty mieszkań, które nie posiadają założonej księgi wieczystej. Zazwyczaj są to lokale spółdzielczo-własnościowe bądź lokale na rynku pierwotnym będące wciąż w trakcie budowy. Ich ceny często są znacznie niższe niż mieszkań, które w przypadku rynku wtórnego są w pełni własnościowe, ale o podobnym standardzie lub w przypadku rynku pierwotnego tu i teraz gotowe do zamieszkania.

Mieszkania spółdzielczo-własnościowe wybudowane przeważnie w latach 60-80 mają wciąż znaczący udział w dzisiejszym rynku nieruchomości. Podobnie, wciąż w Polsce utrzymuje się duży popyt i niesłabnąca podaż mieszkań na rynku pierwotnym, co sprawia, że udział takich transakcji na rynku mieszkaniowym jest również istotny.

Podczas podejmowania decyzji o zakupie takiej nieruchomości warto się zastanowić nad ewentualnymi komplikacjami. Choć nie ma potrzeby obawiać się takiej transakcji, to jednak istotne jest dokładne przeanalizowanie wszystkich potencjalnych słabych punktów, jakie mogą wystąpić w takiej umowie.

Jak sprawdzić mieszkanie bez księgi wieczystej?

Sprawdzenie statusu prawnego mieszkania, które nie ma założonej księgi wieczystej, jest możliwe, ale proces ten jest nieco bardziej złożony.

Kiedy nabywamy mieszkanie bezpośrednio od dewelopera, sprawa jest dość prosta. Wtedy musimy jedynie upewnić się, czy mieszkanie zostało lub zostanie prawnie oddzielone od budynku. Kluczowe jest uzyskanie wcześniejszego zaświadczenia o niezależności lokalu. Te dokumenty wydają starostowie lub, w przypadku nieruchomości w Warszawie, urzędy dzielnicowe. Kluczowa tutaj jest weryfikacja samego dewelopera oraz ustalenie czy inwestycja, w ramach której interesujemy się lokalem, wykonywana jest zgodnie z uzyskanymi przez niego pozwoleniami i prospektem informacyjnym.

Jednakże, proces staje się bardziej skomplikowany, gdy mamy do czynienia z mieszkaniami na rynku wtórnym. Aby poznać ich stan prawny, konieczne jest zapoznanie się z dokumentacją, która wyjaśnia, w jaki sposób poprzedni właściciel nabył prawo do nieruchomości. Często jest to przydział, notarialny akt zawierający umowę przekazania praw do spółdzielczego własnościowego lokalu, dokument potwierdzający dziedziczenie lub postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Dodatkowo, do przeprowadzenia transakcji niezbędne jest uzyskanie zaświadczenia od spółdzielni potwierdzającego prawo poprzedniego właściciela do lokalu.

Czy można uzyskać kredyt hipoteczny na mieszkanie bez KW?

Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. Zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego następuje poprzez wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej. Bez ustanowienia takiego wpisu, nie można zapewnić zabezpieczenia. Nabycie mieszkania bez wpisu w księdze wieczystej jest możliwe, o ile nie ma przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej i dokonania takiego wpisu.

W przypadku rynku pierwotnego jednym z podstawowych dokumentów niezbędnych do uzyskania finansowania jest umowa deweloperska wraz z załącznikami. Dokumentacja ta zawiera wszystkie niezbędne informacje, które zweryfikować musi bank by stwierdzić możliwość utworzenia księgi wieczystej dla danej nieruchomości bądź lokalu.

Problem może się pojawić przykładowo, jeśli status prawny gruntu pod budynkiem nie jest uregulowany. W przypadku rynku pierwotnego wyklucza to możliwość by deweloper uzyskał pozwolenie na budowę więc problem taki dotyczy wyłącznie nieruchomości na rynku wtórnym.

Proces uzyskiwania kredytu na mieszkanie bez księgi wieczystej

W przypadku rynku pierwotnego można śmiało stwierdzić, że dzięki wielu latom praktyki oraz dzięki regulacjom wynikającym między innymi z ustawy deweloperskiej jest to proces silnie ustandaryzowany, bardzo podobny w większości banków. Głównym jego elementem jest analiza kompletności oraz zgodności z obowiązującym prawem zawartych już umów, czy to umowy deweloperskiej czy umowy przedwstępnej oraz analiza zgodności działań dewelopera z obowiązującym prawem, czyli np. weryfikacja pozwoleń na budowę oraz prawa do gruntów, na których nieruchomość jest budowana.

Sytuacja jest bardziej skomplikowana w przypadku mieszkań z rynku wtórnego. Nabywanie takiego mieszkania z finansowaniem w postaci kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością szczegółowej analizy. Przede wszystkim należy uzyskać od sprzedającego dokumentację, która potwierdza, że jest on właścicielem danej nieruchomości. Może to być akt notarialny, orzeczenie sądu bądź decyzja administracyjna w zależności od tego w jakich okolicznościach ów zbywca faktycznie nabył prawo do danego lokalu.

W dalszej kolejności zaleca się pozyskanie od obecnego właściciela zaświadczenia wystawionego przez spółdzielnię mieszkaniową. Dokument ten powinien spełniać warunki konieczne do założenia księgi wieczystej i powinien zawierać następujące informacje:

1. Dane właściciela.
2. Adres mieszkania.
3. Informacje dotyczące gruntu, na którym znajduje się budynek (numer ewidencyjny, numer księgi wieczystej).
4. Szczegółowy opis mieszkania, obejmujący liczbę pokoi, toalet, łazienek, metraż oraz przynależne miejsca, takie jak komórka czy miejsce postojowe.
5. Potwierdzenie braku wpisu w księdze wieczystej.
6. Potwierdzenie braku przeszkód dla założenia księgi wieczystej (należy uwzględnić, że mogą wystąpić sytuacje, gdy spółdzielnia mieszkaniowa nie jest skłonna dostarczyć tej konkretnej informacji w zaświadczeniu).
7. Podpis osoby uprawnionej do wystawienia zaświadczenia (można zweryfikować to online poprzez KRS lub skonsultować z notariuszem).
8. Potwierdzenie braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych, w tym czynszu za lokal.
9. Cel wystawienia zaświadczenia (informacja, że dokument ma służyć do założenia księgi wieczystej).

Podjęcie tej dodatkowej analizy jest kluczowe, aby upewnić się, że wszystkie niezbędne informacje są dostępne i zgodne z wymaganiami banku przy udzielaniu kredytu hipotecznego na to konkretne mieszkanie.

Jeśli więc posiadamy dokumentację, która w sposób jednoznaczny potwierdza, że sprzedający jest właścicielem lokalu, posiadamy stosowne zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające możliwość założenia księgi wieczystej oraz status prawny gruntów, na których posadowiony jest budynek nie budzi wątpliwości wówczas jesteśmy gotowi do przystąpienia do procedury kredytowej.

Ekspert kredytowy Credit Space w uzyskaniu kredytu hipotecznego na mieszkanie bez księgi wieczystej.

Nie należy bać się zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym lub nieruchomości bez księgi wieczystej na rynku wtórnym. Choć założona już księga wieczysta dla danej nieruchomości znacząco upraszcza, usprawnia i ogranicza ryzyko transakcji zakupu to jej brak w cale nie musi oznaczać istotnego wzrostu ryzyka a proces zakupu można przeprowadzić sprawnie mimo wyższego poziomu jego komplikacji. Nierzadko natomiast w przypadku tego typu nieruchomości kupujący może liczyć na korzystniejszą cenę zakupu.

Warto skorzystać ze wsparcia eksperta Credit Space, aby wyeliminować niepotrzebne ryzyko i zagwarantować sobie sprawne przeprowadzenie procesu kredytowego.

Ekspert Credit Space zadba o kompleksowe zebranie niezbędnych dokumentów wymaganych do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Kluczowym elementem skutecznego osiągnięcia pozytywnej decyzji kredytowej jest dostarczenie bankowi pełnej dokumentacji kredytowej. Dzięki temu cały proces kredytowy będzie mógł przebiegać bez zakłóceń. Często spotykanym błędem jest złożenie wniosku kredytowego bez odpowiednich dokumentów, co może skutkować dodatkowymi pytaniami ze strony banku oraz prośbami o uzupełnienie brakujących dokumentów. W przypadku braku szybkiej reakcji istnieje ryzyko, że opóźnienie w dostarczeniu jednego dokumentu spowoduje utratę ważności innego, już dostarczonego, co może wymagać ponownego przesyłania dokumentacji.

Korzystając z naszej intuicyjnej platformy kredytowej www.creditspace.pl, pełniącej również rolę porównywarki oraz mając doświadczonego opiekuna przypisanego indywidualnie do nas, cały proces kredytowy przebiegnie sprawnie. W przypadku pytań lub wątpliwości dotyczących niezbędnych dokumentów, nasi eksperci z przyjemnością udzielą pomocy i wsparcia.