Księga wieczysta a kredyt hipoteczny

Jeśli planujesz zakup nieruchomości, zwłaszcza finansowany kredytem hipotecznym, z pewnością spotkasz się z określeniem ‘księga wieczysta’. Jest to jeden z kluczowych dokumentów wymaganych przez bank. Czym jest księga wieczysta? Jakie znaczenie ma księga wieczysta przy kupnie nieruchomości? Czy można uzyskać kredyt na wybraną nieruchomość bez księgi wieczystej? W dzisiejszym artykule dowiesz się, dlaczego ten dokument jest tak ważny i do czego służy.

Co to jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to nic innego jak swego rodzaju dokument tożsamości danej nieruchomości. Jest to najważniejszy akt, który pozwala zweryfikować jej faktyczny stan prawny. Niezależnie od tego, czy mówimy o mieszkaniu, domu, czy działce budowlanej – każda z wymienionych nieruchomości może mieć przypisaną księgę wieczystą.

Warto również podkreślić, że księga wieczysta występuje w formie elektronicznej i/lub papierowej i jest dokumentem jawnym, ale nie ma charakteru publicznego, co oznacza, że dostęp do zawartych w niej danych uzyskasz pod warunkiem posiadania numeru konkretnej księgi.

Jakie informacje znajdziesz w księdze wieczystej?

Każda księga wieczysta składa się z czterech podstawowych działów zawierających odpowiednio:

• Dział I – informacje na temat nieruchomości (adres, powierzchnia, przeznaczenie nieruchomości)
• Dział II – dane dotyczące prawnego właściciela lub użytkownika wieczystego
• Dział III – ograniczenia nałożone na nieruchomość (inne prawa i roszczenia, ograniczone prawa rzeczowe)
• Dział IV – obciążenia hipoteczne i zadłużenia.

Jeśli chcesz poznać numer księgi wieczystej interesującej Cię nieruchomości, musisz o niego poprosić obecnego właściciela. Możesz również złożyć wniosek do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla danej miejscowości lub dzielnicy z uzasadnieniem prośby (wykazaniem interesu prawnego).

Dokument możesz sprawdzić na dwa sposoby:

• bezpośrednio w sądzie, w którym została złożona
• elektronicznie, w rejestrze ksiąg wieczystych prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

Jakie znaczenie ma księga wieczysta przy kupnie nieruchomości?

Ponieważ księga wieczysta jest dokumentem zawierającym wszystkie informacje na temat konkretnej nieruchomości, ma ona nadrzędne znaczenie przy planowanym zakupie mieszkania lub działki. W księdze wieczystej możesz bowiem sprawdzić stan prawny interesującej Cię nieruchomości oraz znaleźć szereg ważnych zapisów, które mogą w porę powstrzymać przed podjęciem decyzji mogącej zaważyć na Twojej przyszłości.

Wśród zapisów znajdziesz między innymi: 

• dokładne dane nieruchomości (adres, powierzchnię budynków i gruntów, szczegółowy opis nieruchomości, dane właściciela oraz współwłaścicieli)
• dane dotyczące założenia księgi
• umowy pierwokupu, dożywocia, służebności
• wszystkie prawa przysługujące osobom trzecim
• ograniczenia w użytkowaniu, wpisy hipoteki
• ewentualne wnioski o nowe wpisy.

Dzięki nadaniu przez ustawodawcę rękojmi wiary publicznej uważa się, że wszystkie dane zawarte w księdze wieczystej są zgodne ze stanem faktycznym, a dane zawarte w dokumencie mają pierwszeństwo dowodowe. Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej jest więc najbezpieczniejszym sposobem sprawdzenia nieruchomości przed zakupem.

Kredyt hipoteczny i księga wieczysta – co sprawdza bank?

W momencie ubiegania się o kredyt hipoteczny bank zawsze wymaga od potencjalnego kredytobiorcy odpisu z księgi wieczystej. Dokument jest następnie skrupulatnie sprawdzany przez analityka pod kątem występowania jakichkolwiek nieprawidłowości w zapisach.

Ponieważ bank ustanawia na kredytowanej nieruchomości hipotekę w wysokości kredytu wraz z odsetkami, podczas analizy skupia się głównie na dwóch Działach – III i IV, które na dzień wydania decyzji kredytowej bezwzględnie nie mogą posiadać żadnych wpisów.

W toku analizy bank może zaakceptować wyłącznie hipotekę innego banku (jako instytucji zaufania publicznego) oraz służebność przechodu lub przejazdu. Wpisy, które powodują automatyczne odrzucenie wniosku kredytowego, to np. wpisy komornicze, służebność dożywotnia mieszkania, hipoteki pozabankowe.

Co to jest hipoteka?

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym dającym bankowi zabezpieczenie na wypadek zaniechania terminowej spłaty zaciągniętego kredytu. Hipotekę ustanawia właściwy wpis banku w Dziale IV księgi wieczystej i wygasa po całkowitym uregulowaniu należności wobec banku, a więc po spłacie kredytu.

Teoretycznie więc nabywana nieruchomość należy do kredytobiorcy i może nią dowolnie rozporządzać. W praktyce wierzyciel ma prawo egzekwowania należności, z których sfinansowano zakup. Kredytodawca jest więc upoważniony do sprzedaży nieruchomości, na drodze postępowania komorniczego, bez względu na to, kto jest jej prawnym właścicielem.

Hipoteką może być obciążone nie tylko mieszkanie, ale również grunty, spółdzielcze prawo do danego lokalu, prawo do użytkowania wieczystego oraz prawo do domu jednorodzinnego.

Oczywiście, postępowanie komornicze to ostateczność, a każdy bank stara się polubownie skłonić dłużnika do spłaty kredytu. Zanim więc wkroczy na drogę sądową, wysyła do kredytobiorcy monity, kolejny krok to BTE (bankowy tytuł egzekucyjny). Po nadaniu przez sąd tytułu wykonalności, do akcji wkracza komornik, który wysyła do dłużnika wezwanie do zapłaty. Jeśli ten w dalszym ciągu uchyla się od spłaty zobowiązania, odbywa się publiczna licytacja i sprzedaż nieruchomości.

Pamiętaj, że zaciągając kredyt hipoteczny, zobowiązujesz się do regularnej spłaty zgodnie z harmonogramem określonym w umowie kredytowej. Bank ustanawiając hipotekę, zabezpiecza się przed utratą pieniędzy. Licytacja i sprzedaż nieruchomości jest ostatecznością, poprzedzoną kilkumiesięczną procedurą. W przypadku problemów z terminową spłatą zobowiązania najlepszym sposobem jest wizyta w banku, jasne przedstawienie swojej sytuacji i próba negocjacji korzystniejszych warunków spłaty.

Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej – krok po kroku

Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej odbywa się zazwyczaj na dwa sposoby.

Pierwszy z nich to skorzystanie z pomocy notariusza w momencie podpisywania aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia własności nieruchomości. Notariusz dopełnia wszelkich formalności, składając odpowiedni wniosek w Wydziale Ksiąg Wieczystych właściwego Sądu Rejonowego, pobiera również wszystkie niezbędne podatki i opłaty oraz taksę notarialną za ustanowienie hipoteki.

Choć powyższy sposób jest bardzo wygodny i nie wymaga od kupującego dodatkowych czynności, to trzeba mieć na uwadze, że, przez wzgląd na dodatkową opłatę (taksę notarialną), jest również kosztowniejszy. Dlatego też wielu kupujących decyduje się na samodzielne złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Cała procedura nie jest skomplikowana, choć wymaga od kupującego dopełnienia i dopilnowania kilku formalności. Jak wygląda proces krok po kroku?

1. Sprawdzenie przeniesienia własności nieruchomości – powinien to zrobić notariusz od razu po podpisaniu aktu notarialnego. Weryfikacji możesz dokonać przez Internet, wpisując numer księgi wieczystej na oficjalnej stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
2. Wniesienie opłaty sądowej za rozpatrzenie wniosku w wysokości 200 zł. Opłatę można uiścić w kasie sądu lub przelewem na rachunek właściwego sądu rejonowego.
3. Wypełnienie formularza KW-WPIS i dołączenie do wniosku oryginałów niezbędnych dokumentów:

• • oświadczenia o udzielonym kredycie wydane przez bank
  • potwierdzenia uiszczenia opłaty sądowej za rozpatrzenie wniosku
  • opcjonalnie: pełnomocnictwa reprezentantów banku.

4. Fizyczne złożenie wniosku stacjonarnie w biurze podawczym wydziału wieczystoksięgowego lub wysłanie kompletu dokumentów listem poleconym.

Ważne! Wybierając samodzielne złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej, należy pamiętać o zgłoszeniu w Urzędzie Skarbowym, co wiąże się z koniecznością uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 19 zł.

Najczęstsze przyczyny odrzucenia wniosków przez sąd to brak potwierdzenia opłaty za rozpatrzenie wniosku, brak podpisów oraz błędnie wypełniony wniosek, łącznie z pominięciem niektórych rubryk. Radzimy więc, by przed fizycznym złożeniem wniosku upewnić się, że posiadasz wszystkie wymagane dokumenty, a sam formularz wypełniony jest w poprawny sposób.

Jak uzyskać kredyt na nieruchomość bez księgi wieczystej?

Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej obarczony jest dużym ryzykiem. Tym bardziej dla banku, który zabezpiecza transakcję wpisem hipoteki i który hipoteką chroni swoje pieniądze.

Z całą pewnością niezbędny będzie zapis w akcie notarialnym, który poświadczy złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej dla kupowanej nieruchomości.

Co więcej, należy również wziąć pod uwagę wydłużony okres ubezpieczenia pomostowego, który obowiązuje kredytobiorcę do momentu ustanowienia hipoteki na rzecz banku i stosownego wpisu w księdze wieczystej. Brak księgi wieczystej zwiększy więc całkowity koszt kredytu.

Choć uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości bez KW będzie trudniejsze, a sam proces znacznie się wydłuży, to nie jest niemożliwy. Wiele zależy od wymagań konkretnego banku, dlatego, jeśli zależy Ci na przyspieszeniu procedury i sprawnym przebrnięciu przez wszystkie kruczki bankowo-sądowe, koniecznie skontaktuj się z naszymi doradcami kredytowymi.