Kredyt na mieszkanie pod wynajem

Zakup mieszkania pod wynajem z wykorzystaniem kredytu hipotecznego to popularna strategia inwestycyjna. W Polsce rosnące ceny nieruchomości i atrakcyjność rynków wynajmu skłaniają coraz więcej osób do rozważenia takiego rozwiązania. Jednak przed podjęciem decyzji warto dokładnie przeanalizować, z czym wiąże się finansowanie kredytem hipotecznym zakupu nieruchomości przeznaczonej na wynajem. W tym artykule znajdziesz odpowiedzi na kluczowe pytania dotyczące kredytów hipotecznych przeznaczonych na kupno mieszkania pod wynajem, dowiesz się, jakie warunki trzeba spełnić oraz poznasz zalety i wady takiej inwestycji. Postaramy się pomóc Ci w znalezieniu odpowiedzi na pytanie, czy warto kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem.

Czy można wynająć mieszkanie z kredytem?

Tak, można wynająć mieszkanie z kredytem hipotecznym. Banki nie zabraniają wynajmowania nieruchomości, na którą zaciągnięto kredyt, ani nie wymagają zgłaszania im takiego najmu. Banki nie zgadzają się na istotne przebudowy takiej nieruchomości, wpływające na wartość nieruchomości, jak np. dzielenie dużego mieszkania na mniejsze. Jeśli chcielibyśmy zmienić funkcję pomieszczeń, musimy zdobyć stosowne pozwolenia oraz odbiory, a także poinformować o swoich planach bank, w którym zaciągnęliśmy kredyt na zakup nieruchomość pod wynajem.

Kredyt na nieruchomość pod wynajem – co wziąć pod uwagę?

Przy kredycie na nieruchomość pod wynajem kluczowe są trzy aspekty: wysokość wkładu własnego, zdolność kredytowa oraz lokalizacja mieszkania. Minimalny wkład własny wymagany przez banki wynosi zazwyczaj 10% wartości nieruchomości. Częściej jednak kredytobiorcy decydują się na wkład własny w wysokości 20%. Wybór wyższego wkładu własnego wynika głównie z dostępności tańszych ofert kredytowych, co ma wpływ na zwrot z inwestycji. Dodatkowo część banków nie oferuje kredytów klientom, których wkład własny jest niższy niż 20%. Zdolność kredytowa zależy od dochodów oraz posiadanych zobowiązań finansowych. Niska zdolność ogranicza dostępność bardziej popularnych mieszkań, np. dwupokojowych, w lepszej lokalizacji. Lokalizacja wpływa na potencjalne zyski z wynajmu – im lepsze położenie, tym wyższe czynsze można uzyskać, a jednocześnie maleje nam ryzyko braku chętnych na wynajem mieszkania, na które zaciągnęliśmy kredyt i tak zwanego pustostanu, kiedy to ponosimy koszty raty kredytu i czynszu, a nie mamy wpływu z wynajmu. Przed podjęciem decyzji należy też oszacować koszty utrzymania mieszkania, takie jak czynsz, fundusz remontowy, podatki. W starszych mieszkaniach wyższe będą opłaty na poczet funduszu remontowego budynku, utrzymania części wspólnych, czy ogrzewania. Często takie mieszkania wymagają też remontu, żeby być atrakcyjne dla wynajmujących. Mieszkania budowane według nowych norm budowlanych charakteryzują się wysoką izolacją cieplną, co przekłada się na niskie zapotrzebowanie na ogrzewanie. Ma to istotny wpływ na rentowność kupna mieszkania na kredyt pod wynajem. Inwestycja w nieruchomości zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem, np. spadku cen nieruchomości, problemów z najemcami, zmianą zasad naliczania podatków, ponoszeniem kosztów napraw.

Wynajem mieszkania na kredyt a podatki

Od 2023 roku dochód z wynajmu mieszkania może być opodatkowany tylko w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, co uprościło rozliczanie podatku z urzędem skarbowym. Stawki ryczałtu wynoszą 8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% dla nadwyżki ponad tę kwotę. Zlikwidowano możliwość wyboru opodatkowania na zasadach ogólnych, co oznacza, że nie można już rozliczać kosztów uzyskania przychodu, takich jak odsetki od kredytu, remonty czy amortyzacja. Ryczałt jest płatny do 20. dnia każdego miesiąca za poprzedni miesiąc lub kwartalnie, jeśli przychody nie przekroczą 200 000 euro.

Mieszkanie pod wynajem na kredyt – jakie warunki trzeba spełnić?

Aby uzyskać kredyt na mieszkanie pod wynajem, trzeba spełnić standardowe warunki kredytu hipotecznego. Obejmuje to zdolność kredytową, którą bank oceni na podstawie dochodów, zobowiązań oraz historii kredytowej. Wkład własny musi wynosić co najmniej 10% wartości nieruchomości. Niektóre banki mogą wymagać wyższego wkładu, jeśli jest to kolejna nieruchomość kredytobiorcy. Ważne jest także ubezpieczenie nieruchomości oraz ubezpieczenie na życie kredytobiorcy, które często jest warunkiem udzielenia kredytu. Warto też zobowiązać lokatorów do wykupienia ubezpieczenia OC najemcy. Ubezpieczenie OC chroni najemców mieszkania lub domu przed koniecznością pokrywania strat spowodowanych w nieruchomości właściciela, które powstały w wyniku przypadkowego zniszczenia.

Czy warto kupić mieszkanie na kredyt pod wynajem?

Decyzja o zakupie mieszkania na kredyt pod wynajem powinna być oparta na dokładnej analizie. Warto uwzględnić koszty kredytu, przewidywane zyski z wynajmu oraz sytuację na rynku nieruchomości. W okresie wysokich stóp procentowych (7-9%) trudniej jest osiągnąć rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem, ze względu na koszt odsetkowy. Warto pamiętać, że wraz ze spadkiem wysokości stóp procentowych, rentowność wynajmu nam wzrośnie. Może się to wiązać z koniecznością przeniesienia kredytu do tańszego banku. Przy odpowiedniej lokalizacji i dobrze przemyślanej inwestycji np. wybór najmu krótkoterminowego, możliwe jest uzyskanie atrakcyjnych zwrotów z wynajmu mieszkania na kredyt.

Kredyt na zakup mieszkania pod wynajem – wady i zalety

Zalety:

Możliwość uzyskania dodatkowego, pasywnego dochodu z wynajmu, który pomoże spłacać raty kredytu. Dzięki dochodom z najmu, część lub całość raty kredytu może być pokrywana z wynajmu, co zmniejsza obciążenie finansowe dla inwestora. Dochód z wynajmu można także reinwestować, np. w ulepszenia mieszkania, co zwiększy jego atrakcyjność.
Wartość nieruchomości może rosnąć w długim okresie. Dzięki temu możesz dodatkowo zarobić przy sprzedaży mieszkania. W długim okresie ceny nieruchomości mają tendencję wzrostową, co może prowadzić do zysku przy sprzedaży mieszkania na kredyt pod wynajem. Nawet jeśli zyski z wynajmu są minimalne, inwestor może czerpać korzyści z wyższej wartości nieruchomości w przyszłości.
Posiadaną gotówkę można przeznaczyć na wkład własny na zakup kolejnej nieruchomości lub zachować jako poduszkę finansową. Posiadanie aktywów, jakimi są nieruchomości, umożliwia dalsze inwestycje, a dostępne środki można wykorzystać w przyszłych projektach lub na niespodziewane wydatki.
Dywersyfikacja portfela inwestycyjnego. Inwestycje w nieruchomości mogą być stabilnym i bezpiecznym elementem portfela, co pozwala na ograniczenie ryzyka, szczególnie w trudniejszych czasach na rynkach finansowych.

Wady:

Koszty związane z kredytem, koszty utrzymania nieruchomości, podatki. Wysokie koszty związane z kredytem, takie jak odsetki, prowizje, a także bieżące koszty utrzymania nieruchomości, mogą zmniejszyć zyski z wynajmu. Należy też uwzględnić podatki od przychodów z najmu oraz koszty remontów.
Ryzyko braku najemców. Istnieje ryzyko, że mieszkanie nie będzie wynajmowane przez dłuższy okres, co oznacza brak przychodów, ale nie zwalnia nas z ponoszenia stałych kosztów w postaci rat kredytowych i opłat administracyjnych.
Potrzeba zarządzania najmem, co wiąże się z dodatkowymi obowiązkami. Wynajem nieruchomości wiąże się z obowiązkami zarządzania nieruchomością, takimi jak obsługa najemców, naprawy, a także rozliczenia podatkowe, co wymaga czasu i zaangażowania. Zarządzanie mieszkaniem pod wynajem możemy powierzyć profesjonalnej firmie, która pobiera za takie usługi opłaty.

Decyzja o kupnie mieszkania na kredyt pod wynajem wymaga przemyślenia i szczegółowej analizy finansowej. Ekspert kredytowy może być nieocenionym wsparciem podczas procesu zakupu mieszkania na kredyt pod wynajem. Dzięki swojej wiedzy i doświadczeniu, pomoże ocenić zdolność kredytową oraz wskaże banki oferujące najkorzystniejsze warunki finansowe, które najlepiej odpowiadają sytuacji inwestora. Przeprowadzi Cię przez cały proces wnioskowania o kredyt, co znacznie uprości przejście wszystkich formalności i oszczędzi Twój czas. Z pomocą eksperta masz pewność, że wybierasz najlepszą dostępną ofertę, co maksymalizuje opłacalność inwestycji. Dodatkowo, ekspert doradzi, jak najlepiej zaplanować inwestycję pod kątem finansowym, aby zwiększyć jej rentowność i zminimalizować ryzyko.