Rachunek powierniczy – co to jest i jak działa

Rachunek powierniczy to produkt bankowy, którego głównym celem jest ochrona pieniędzy nabywcy nieruchomości na rynku pierwotnym – w fazie budowy lub jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji przez dewelopera. Jak działa rachunek powierniczy, w jaki sposób zabezpiecza prawa kupującego i jakie rodzaje rachunków powierniczych możemy wyróżnić?

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego

Jedną z opcji zakupu nieruchomości jest rynek pierwotny. W przeciwieństwie do lokali używanych (rynek wtórny), nieruchomości te są najczęściej w fazie budowy lub na początkowym etapie planowania inwestycji. Często klienci kupują od dewelopera odpowiedzialnego za realizację danej budowy tzw. ‘dziurę w ziemi’, a swoje przyszłe mieszkanie mogą obejrzeć jedynie na szkicach i projektach inwestycji.

Choć mieszkania z rynku pierwotnego cieszą się dużym zainteresowaniem, to niejednokrotnie mogliśmy słyszeć o nieuczciwości lub nieudolności deweloperów, którzy znikali z pieniędzmi inwestorów. Liczne nadużycia spowodowały wprowadzenie ustawy deweloperskiej, która reguluje prawa nabywców oraz obowiązki dewelopera, aż do momentu przeniesienia własności na kupującego.

Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zobowiązuje dewelopera do wybudowania oraz do sprzedaży lokalu opisanego w umowie.

W art. 4 ww. ustawy deweloperskiej znalazł się zapis dotyczący obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego dla każdej inwestycji.

Rachunek powierniczy – co to jest?

Rachunek powierniczy jest specjalnym rachunkiem bankowym, na który wpłacane są pieniądze nabywcy danej nieruchomości. Bank jest więc swego rodzaju pośrednikiem pomiędzy kupującym a deweloperem. Deweloper otwiera rachunek powierniczy wyłącznie w sytuacji, gdy finansuje inwestycję ze środków osób zainteresowanych kupnem mieszkania.

Nadrzędnym celem rachunku powierniczego jest maksymalna ochrona nabywcy na wypadek niewywiązania się dewelopera z umowy lub upadłości firmy. Bank dba o bezpieczeństwo transakcji poprzez wypłatę na konto dewelopera transz w terminach i wysokościach określonych w umowie deweloperskiej. Każda kolejna transza uruchamiana jest po zakończeniu danego etapu budowy. W zależności od rodzaju rachunku może to być również jednorazowy przelew, po ukończeniu całej inwestycji.

Wszystkie opłaty bankowe związane z prowadzeniem rachunku powierniczego uiszcza deweloper.

Informacja na temat prowadzenia rachunku powierniczego oraz jego rodzaju powinna znaleźć się w prospekcie informacyjnym, który jest jednym z kluczowych dokumentów dołączanych do umowy pomiędzy nabywcą a deweloperem.

Rodzaje rachunków powierniczych

Wśród rachunków powierniczych wyróżniamy:

• otwarty rachunek powierniczy,
• otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową,
• otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową,
• zamknięty rachunek powierniczy.

Czym różnią się poszczególne formy ochrony? Podstawowa różnica to forma wypłacania środków na rachunek dewelopera.

• w wersji otwartej pieniądze przelewane są deweloperowi w trakcie budowy, zgodnie z harmonogramem, po ukończeniu danego etapu
• w przypadku rachunku zamkniętego środki przekazywane są dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości na kupującego.

W związku z powyższym forma zamknięta wydaje się korzystniejsza dla nabywcy, ponieważ deweloper otrzymuje pieniądze już po zakończeniu inwestycji. Z drugiej strony, nie może on liczyć na pomoc w finansowaniu przedsięwzięcia, a środki na budowę muszą pochodzić z innego źródła (kredyt lub środki własne), co może podwyższyć cenę nieruchomości.

Z kolei rachunki powiernicze otwarte nakładają na bank obowiązek kontroli inwestycji, a każda kolejna transza przelewana jest po każdorazowym sprawdzeniu stanu budowy przez przedstawiciela banku posiadającego uprawnienia budowlane. Bank uprawniony jest również do kontroli dokumentacji oraz rachunków bankowych dewelopera. Warto podkreślić, że koszt wspomnianych czynności ponosi deweloper.

Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa – prawa nabywcy

Otwarte rachunki powiernicze dzielą się na rachunki z gwarancją bankową i te z gwarancją ubezpieczeniową. Obie formy zabezpieczają prawa nabywcy na wypadek upadłości dewelopera.

Gwarancja bankowa skutkuje natychmiastowym zwrotem pieniędzy wpłaconych na rachunek powierniczy, z pominięciem często kosztownego i długotrwałego procesu sądowego. Ponieważ ta forma zabezpieczenia jest kosztowna, a opłaty ponoszone przez dewelopera znacznie wyższe, gwarancja bankowa wybierana jest wyłącznie przez dużych graczy na rynku nieruchomości.

Gwarancja ubezpieczeniowa to również forma zabezpieczenia interesów nabywcy, z tym że odpowiedzialność za wypłatę należności leży po stronie zakładu ubezpieczeń.

Oba wspomniane wyżej rodzaje gwarancji automatycznie wygasają po przeniesieniu prawa własności do nieruchomości na kupującego.

Rachunek powierniczy – o czym jeszcze musisz wiedzieć?

Przed wyborem dewelopera koniecznie trzeba sprawdzić, w którym banku prowadzony jest rachunek powierniczy inwestora. Dlaczego ta kwestia jest tak ważna?

Bankowy Fundusz Gwarancyjny wypłaca swoim klientom równowartość max. 100 tys. euro. Jeśli więc rachunek powierniczy dewelopera prowadzony jest w tym samym banku, w którym trzymasz prywatne oszczędności, to w momencie ogłoszenia przez bank upadłości, Bankowy Fundusz Gwarancyjny zwróci jedynie wspomniane 100 tys. euro. Nawet w przypadku, kiedy łączna wartość środków zgromadzonych na rachunku powierniczym oraz na prywatnym koncie oszczędnościowym przekraczają ten pułap.