Oprocentowanie zmienne a oprocentowanie stałe

Oprocentowanie stałe i oprocentowanie zmienne – terminy, z którymi na pewno zetknęły się osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny. Czym różnią się wspomniane pojęcia? Jakie czynniki decydują o wysokości oprocentowania kredytu hipotecznego? W poniższym artykule znajdziesz również wady i zalety obu rozwiązań.

Na początek warto wspomnieć, że do niedawna kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem nie były tak popularne na rynku, jak ich odpowiedniki z oprocentowaniem zmiennym. Wiele osób nawet nie wiedziało, że taka opcja istnieje i nie miała świadomości, na czym polega różnica pomiędzy tymi oprocentowaniem stałym, a zmiennym.

Kwestia oprocentowania kredytów hipotecznych zmieniła się po rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która narzuciła bankom wprowadzenie do podstawowej oferty kredytów hipotecznych również tych z oprocentowaniem stałym. Banki spółdzielcze na modyfikację swoich ofert miały czas do końca grudnia 2022 roku, dla pozostałych banków ostatecznym terminem był 30 czerwca 2021 roku. Jednak to nie wszystko, ponieważ powyższa rekomendacja narzuciła również bankom zobowiązanie do precyzyjnego wyjaśnienia kredytobiorcy, na czym polegają różnice pomiędzy kredytami z oprocentowaniem zmiennym a stałym.

Oprocentowanie stałe a zmienne – różnice

Rodzaj oprocentowania nie jest jedynym wyznacznikiem dla całkowitego kosztu kredytu, jednak ma na ten koszt duży wpływ. Znajomość kluczowych różnic pomiędzy oprocentowaniem stałym i zmiennym pozwoli Ci trafniej określić, która z opcji sprawdzi się w Twojej sytuacji.

Oprocentowanie stałe

Podstawową zasadą kredytu ze stałym oprocentowaniem jest, jak sama nazwa wskazuje, stała stopa bazowa. Oznacza to, że wysokość raty nie ulegnie zmianie i nie jest uwarunkowana zmieniającą się wysokością stóp procentowych.

Okres objęty oprocentowaniem stałym ujęty jest w umowie kredytowej. Na chwilę obecną większość banków umożliwia swoim klientom zaciągnięcie kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem na okres 5 lat. Dostępne są również nieliczne oferty z dłuższym okresem kredytowania np. na 7 lub 10 lat. Po upływie tego czasu można przedłużyć okres obowiązywania oprocentowania stałego o kolejny okres lub zmienić rodzaj oprocentowania na zmienne. Warto również pamiętać, że decyzja o przedłużeniu okresu objętego oprocentowaniem stałym, powinna być poparta złożeniem w banku stosownego wniosku – w przeciwnym razie przekształcenie na oprocentowanie zmienne zostanie dokonane przez bank automatycznie.

Oprocentowanie zmienne

Kredyty z oprocentowaniem zmiennym przez wiele lat były najbardziej popularną oraz najchętniej wybieraną opcją przez kredytobiorców w Polsce. Sytuacja diametralnie się zmieniła, kiedy raty kredytów hipotecznych opartych na oprocentowaniu zmiennym poszybowały w górę. Decydując się na kredyt z oprocentowaniem zmiennym, musisz mieć świadomość, że wysokość raty uzależniona jest od zmieniającej się wartości wskaźnika referencyjnego.

Najczęściej stosowanym wskaźnikiem referencyjnym zależnym od ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP) stóp procentowych jest WIBOR 3M lub WIBOR 6M (stawka oprocentowania jest aktualizowana odpowiednio co 3 lub 6 miesięcy). Jeśli RPP zadecyduje o podwyższeniu stóp procentowych, Twoja rata kredytu hipotecznego automatycznie wzrośnie, jednak w momencie obniżenia stopy procentowej – zmaleje.

Czy można zmienić oprocentowanie kredytu?

Komisja Nadzoru Finansowego zobowiązała banki w Rekomendacji S do umożliwienia klientowi zmiany oprocentowania kredytu ze zmiennej stopy procentowej na stałą stopę procentową lub okresowo stałą stopę procentową. Banki umożliwiają zmianę oprocentowania zmiennego na okresowo stałe w trakcie trwania umowy kredytowej.

Natomiast zmiana oprocentowania stałego na zmienne może być utrudniona ze względu na założenie dotyczące wysokości oprocentowania obowiązującego przez określony w umowie czas. Przed podjęciem czynności dotyczących zmiany oprocentowania należy upewnić się czy Twój kredyt spełnia warunki niezbędne do przeprowadzenia tej zmiany np. czy kredyt został już w całości wypłacony.

Czynniki decydujące o wysokości oprocentowania

O wysokości oprocentowania kredytu hipotecznego decydują dwa główne czynniki:

• stopa referencyjna WIBOR lub WIRON będące wartością zmienną, niezależną od banku. Wskaźnik ten określany jest przede wszystkim na podstawie stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej, na podstawie zmian zachodzących w gospodarce. To właśnie zmieniająca się wartość WIBOR lub WIRON ma wpływ na wysokość raty, przy założeniu, że udzielony został kredyt ze zmiennym oprocentowaniem. W zależności od oferty konkretnego banku możesz spotkać się z rozliczeniem 3M lub 6M, co oznacza, że wysokość raty będzie aktualizowana co 3, lub co 6 miesięcy. Z kolei przy kredycie z oprocentowaniem stałym wysokość comiesięcznej raty nie ulegnie zmianie, nawet w następstwie wzrostu (lub spadku) wartości WIBOR czy WIRON. 
• marża banku, która jest odgórnie ustalona przez daną instytucję bankową. Marża to nic innego jak profit banku, a co więcej – jest wartością stałą, czyli nie ulegnie zmianie przez cały okres kredytowania ujęty w umowie kredytowej. Wysokość marży warunkują między innymi: wysokość wnioskowanego kredytu, pozytywna historia kredytowa, wykupienie dodatkowych produktów banku (tzw. cross-selling), ale również relacja klienta z bankiem.

Oprocentowanie stałe i zmienne – wady i zalety

Zarówno oprocentowanie stałe, jak i zmienne charakteryzują się wieloma czynnikami, które mają wpływ na ostateczną decyzję potencjalnego kredytobiorcy. Oba rozwiązania mają swoje zalety, ale również wady, dlatego zapoznaj się z nimi, zanim dokonasz wyboru. Pamiętaj także, że kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, które zaciągasz na kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat, przez co decyzja powinna być dokładnie przemyślana, a wszystkie ważne kwestie poddane szczegółowej analizie.

Wady i zalety zmiennego oprocentowania

Przez długi okres zaletą, która najczęściej przeważała szalę na korzyść oprocentowania zmiennego, była niższa rata w porównaniu z tożsamą ofertą z oprocentowaniem stałym. Nominalne oprocentowanie było niższe, ponieważ bank nie musiał brać na siebie odpowiedzialności finansowej wynikającej ze zmiennej wartości wskaźnika WIBOR, zwłaszcza w przypadku drastycznego obniżenia stopy referencyjnej.

Kolejna zaleta to możliwość obniżenia wysokości pierwotnie ustalonej raty w następstwie obniżenia stopy referencyjnej WIBOR.

Jednak coś, co dla jednych jest zaletą oprocentowania zmiennego, dla innych osób może być wadą, szczególnie dla kredytobiorców, którzy obawiają się ewentualnych zmian i preferują stabilne spłacanie zobowiązania. Kolejnym minusem jest trudność w oszacowaniu całkowitego kosztu kredytu, ponieważ ten może zmieniać się wraz ze zmieniającą się wysokością stóp procentowych.

Wady i zalety stałego oprocentowania

Dzięki oprocentowaniu stałemu zyskujesz pewność, że wysokość Twojej raty nie zmieni się przez określony czas spłaty kredytu (zazwyczaj od 5 do 10 lat).

W przypadku wzrostu stóp procentowych Twoja rata nie ulegnie zmianie. Dlatego to rozwiązanie polecane jest dla osób, które szukają stabilnej oferty i są zdecydowane ponieść ewentualne konsekwencje w postaci płacenia wyższych rat kredytu niż klienci, którzy zdecydowali się na ofertę z oprocentowaniem zmiennym i w momencie obniżenia stóp procentowych będą płacić niższe raty.

Klienci stawiający na oprocentowanie stałe kredytu w zamian otrzymują bezpieczeństwo i gwarancję rat na stałym poziomie przez określony w umowie kredytu czas. Kiedy okres ten dobiegnie końca bank przeliczy raty kredytu według oprocentowania zmiennego lub przeliczy raty według oprocentowania stałego na kolejny kilkuletni okres.

Jakie oprocentowanie wybrać – zmienne czy stałe?

Podjęcie ostatecznej decyzji dotyczącej wyboru oprocentowania zmiennego lub stałego z pewnością nie jest łatwe i wymaga skrupulatnej analizy. Oba rozwiązania mają swoje wady i zalety, oba znajdują swoich zwolenników, jak i przeciwników.

Perspektywa obniżenia raty jest bardzo atrakcyjna, jednak należy mieć na uwadze ewentualny wzrost comiesięcznej raty. Z kolei oprocentowanie stałe zobowiązuje kredytobiorcę do spłacania rat w tej samej wysokości, nawet w sytuacji, w której mógłby płacić mniej.

Duży wpływ na całkowity koszt kredytu ma sytuacja gospodarcza, która na przestrzeni lat może, ale nie musi, zmienić się drastycznie. Jednocześnie ciężko przewidzieć, jaka będzie sytuacja za 10, 20 czy 30 lat.

Zalecanym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy doświadczonych ekspertów finansowych, którzy przeanalizują konkretną sytuację i pomogą dobrać ofertę dopasowaną do Twoich potrzeb. Do obowiązku banków prezentujących oferty ze zmiennym oprocentowaniem należy przedstawienie symulacji kosztów kredytu dla różnych poziomów stopy referencyjnej.

Duża ilość czynników zewnętrznych sprawia, że nie da się jednoznacznie określić, które oprocentowanie jest korzystniejsze. Wyboru należy dokonać po dokładnej analizie aktualnych warunków gospodarczych, indywidualnej sytuacji materialnej jak również swoich planów na najbliższe lata oraz skłonności do ryzyka i odporności na stres.

Na naszej stronie znajdziesz ponadto przejrzystą i intuicyjną porównywarkę ofert kredytowych, dzięki której porównasz wszystkie dostępne oferty kredytów zarówno ze stałym jak i zmiennym oprocentowaniem.