Co to jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to obszerny akt prawny sporządzany w momencie zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Jest to jeden z kluczowych dokumentów, dlatego niezbędne jest dokładne sprawdzenie aktu przed jego podpisaniem. Co to jest umowa deweloperska i jakie zapisy powinna zawierać. Poniżej szczegółowa analiza dokumentu.

Jeśli interesuje Cię kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości od dewelopera, jednym z dokumentów wymaganych przez bank z pewnością będzie umowa deweloperska. W dzisiejszym artykule omówimy istotne kwestie, które należy uwzględnić w umowie. Poniższe informacje będą pomocne również w sytuacji, gdy kupujesz nieruchomość za środki własne, bez pośrednictwa banku.

Zapisy, jakie powinny znaleźć się w umowie, reguluje ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Celem ustawy jest maksymalna ochrona nabywcy nieruchomości.

Zgodnie z w/w ustawą umowa deweloperska to:

„Umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa”.

Powyższy zapis oznacza, że deweloper zobowiązuje się do wybudowania, a następnie sprzedaży i przeniesienia na nabywcę prawa własności do nieruchomości, będącej przedmiotem umowy. Z kolei nabywca zobowiązuje się do zapłacenia deweloperowi wcześniej ustalonej kwoty za nieruchomość.

Umowa deweloperska podpisywana jest zarówno przez nabywcę, jak i dewelopera. Co ważne, aby dokument był prawomocny, musi być sporządzony notarialnie. Koszty sporządzenia aktu oraz dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej, w równym stopniu obciążają obie strony transakcji.

Analiza umowy deweloperskiej – co powinna zawierać

Przytoczona wyżej ustawa nie tylko określa znaczenie samej umowy deweloperskiej i konieczność notarialnego poświadczenia transakcji. W ustawie znalazł się również zapis, który jasno przedstawia punkty niezbędne w treści dokumentu.

W umowie deweloperskiej muszą zostać wyodrębnione następujące elementy:

Precyzyjne określenie stron umowy, daty oraz miejsca jej podpisania.
Koszt nabycia nieruchomości.

W tym punkcie koniecznie muszą znaleźć się informacje nt. całkowitego kosztu. Nie można również zapomnieć o kosztach ewentualnych, dodatkowych części składowych nieruchomości, takich jak balkon, drogi dojazdowe, chodniki itp.

Celem tego punktu umowy jest również dokładne zsumowanie wszystkich kosztów utrzymania danej nieruchomości już po przeniesieniu praw własności. Ponadto, określona w dokumencie cena nie może ulec zmianie. W przypadku podniesienia ceny przez dewelopera nabywca uprawniony jest do rezygnacji z zakupu i odstąpienia od umowy, bez ponoszenia dodatkowych opłat.

Ważną informacją jest, iż do momentu przeniesienia prawa własności, nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z daną nieruchomością (opłaty za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości).

Informacja o działce, na której ma być przeprowadzona inwestycja (powierzchnia, stan prawny, ewentualne obciążenia hipoteczne).
Lokalizacja nieruchomości, w której ma znajdować się nabywane mieszkanie (powierzchnia, liczba kondygnacji).
Określenie lokalizacji mieszkania w budynku.
Dokładna powierzchnia lokalu i układ pomieszczeń.
Wskazanie terminu przeniesienia prawa własności do lokalu.
Harmonogram i wysokość świadczeń pieniężnych uiszczanych przez nabywcę na rzecz dewelopera.
Numer pozwolenia na budowę, łącznie z oznaczeniem organu, który je wydał. W tym punkcie powinien również znaleźć się zapis, czy dane pozwolenie jest ostateczne.
Dokładny termin rozpoczęcia i przewidywany termin zakończenia budowy inwestycji.
Określenie warunków odstąpienia od umowy wraz ze wskazaniem warunków zwrotu kwoty wpłaconej przez nabywcę na rzecz dewelopera.
Wysokość odsetek i kar umownych dla obu stron umowy.
Określenie sposobu pomiaru powierzchni nabywanej nieruchomości.
Oświadczenie nabywcy, że dokonał odbioru prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznał się z ich treścią.
Określenie terminu odbioru lokalu wraz ze wskazaniem sposobu zawiadomienia nabywcy.
Informacja na temat zgody wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności po wpłacie pełnej kwoty na rzecz dewelopera.
Oświadczenie dewelopera o woli wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu oraz przeniesienia na nabywcę prawa własności.

Jak widzisz umowa deweloperska to obszerny dokument, który precyzuje przebieg transakcji. Brak jakiegokolwiek z wyżej wymienionych punktów może stanowić powód zerwania umowy bez żadnych konsekwencji prawnych.

Umowa deweloperska a umowa rezerwacyjna przy kredycie hipotecznym

Rosnący popyt na rynku nieruchomości powoduje, że nierzadko chętni na zakup danego mieszkania pojawiają się przed rozpoczęciem budowy danej inwestycji. Tak wczesny etap uniemożliwia również podpisanie właściwej umowy deweloperskiej. Jest to dość kłopotliwe, zwłaszcza w sytuacji kredytowania kupowanej nieruchomości. Bank bowiem wymaga dokumentu poświadczającego chęć zakupu lokalu jeszcze przed rozpatrzeniem wniosku kredytowego.

Co w takiej sytuacji? Czy jest możliwe ‘zaklepanie’ wybranego mieszkania na etapie wstępnego zarysu inwestycji? Jak najbardziej! Z pomocą przychodzi umowa rezerwacyjna.

Umowa rezerwacyjna umożliwia powzięcie czynności zabezpieczających wybraną nieruchomość. W dokumencie deweloper zobowiązuje się na wyodrębnienie danego lokalu ze sprzedaży, dzięki czemu nabywca zyskuje gwarancję, że nie zostanie on kupiony przez inną osobę. W skrócie – deweloper rezerwuje wybrany lokal.

Jednak decydując się na takie rozwiązanie, musisz przygotować się na tzw. opłatę rezerwacyjną w wysokości ustalonej przez dewelopera.

Jakie konsekwencje finansowe może mieć umowa rezerwacyjna? Jeśli z jakichś względów zrezygnujesz z zakupu zarezerwowanej nieruchomości, opłata rezerwacyjna nie zostaje Ci zwrócona. Co więcej, w zależności od zapisów ujętych w umowie, może również się zdarzyć, że będziesz zobowiązany wypłacić deweloperowi podwójną wartość opłaty rezerwacyjnej. Jeśli z kolei transakcja nie dojdzie do skutku z winy dewelopera, ten zwraca nabywcy zadatkowaną kwotę.

Podobnie jak każdą inną umowę, tak i umowę rezerwacyjną należy bardzo dokładnie przeczytać. Pojawienie się w niej klauzul niekorzystnych dla nabywcy, może spowodować niemałe problemy w przyszłości, dlatego wszelkie zapisy budzące wątpliwości, muszą być wyjaśniane przed złożeniem podpisu