Czy można negocjować warunki kredytu hipotecznego?

Negocjacje z bankiem to jedna z możliwości obniżenia rat kredytowych. Czy można negocjować kredyt hipoteczny? Tak, zawsze warto podjąć próbę zmiany warunków proponowanych przez instytucję kredytującą. Co wpływa na koszty kredytu hipotecznego, jak renegocjować umowę kredytową i jakich argumentów użyć w rozmowie z bankiem? Odpowiadamy w poniższym artykule.

Czy można negocjować kredyt hipoteczny – co wpływa na koszt kredytu?

Choć negocjacje z bankiem mogą być dość trudne – warto podjąć to wyzwanie. Dlaczego? Ponieważ pozwoli to lepiej dopasować do naszych potrzeb zobowiązanie finansowe, które zaciągamy zazwyczaj na kilkadziesiąt lat. Aby nasza pozycja negocjacyjna była mocniejsza, sprawdźmy, co tak naprawdę wpływa na koszt kredytu hipotecznego:

• Oprocentowanie kredytu. Na oprocentowanie składają się dwa czynniki. Pierwszy z nich to stopa procentowa, czyli stawka po której banki pożyczają pieniądze między sobą. Na wysokość tego czynnika wpływ mają m.in. stopy ustalane przez NBP. Druga kwestia to marża banku – bezpośredni zarobek, który wypracowuje instytucja udzielająca Ci kredytu.
• Bank pobiera stałą kwotę (zazwyczaj do 4% całości) przy praktycznie każdym kredycie hipotecznym. Prowizja nie jest tożsama z marżą kredytu. Doliczana jest do kwoty kredytu i często pojawia się jeszcze przed wypłatą należności.
• Prowizja za wcześniejszą spłatę. Warto mieć na uwadze, że spłata kredytu może pociągać za sobą dodatkową opłatę, taką jak prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu. Jej koszt to maksymalnie 3%, gdy sprzedajesz mieszkanie w ciągu 3 lat od zakupu.
• Inne opłaty. Są to m.in. dodatkowe ubezpieczenia, koszty promesy bankowej, wycena nieruchomości, spread walutowy (jeśli kredyt jest udzielany w obcej walucie), a także koszty związane z cross-sellingiem, czyli wykupem dodatkowych usług w danym banku w celu obniżenia marży kredytu.

Renegocjacja kredytu hipotecznego – co można negocjować?

Wiemy już, co wpływa koszt kredytu hipotecznego. Pytanie brzmi: pod jakim kątem można zatem prowadzić negocjacje z bankiem? Pierwszym punktem, który możemy obniżyć po rozmowach z instytucją finansującą, jest prowizja za udzielenie kredytu. Tak jak wspominaliśmy wcześniej, jest to zazwyczaj stała kwota, która może sięgnąć nawet do 4% kredytu. Na prowizję wpływa m.in. wysokość wkładu własnego czy ogólny okres kredytowania. Warto jednak śledzić nowe oferty, ponieważ coraz częściej pojawiają się takie, w których prowizja jest o wiele niższa lub nie występuje wcale (prowizja 0%).

Drugim polem do negocjacji jest marża banku. Ten bezpośredni zarobek banku, o którym również pisaliśmy wcześniej, może zostać obniżony. W ostatecznym rozrachunku zmniejszy to wysokość naszych comiesięcznych rat. Trzecim punktem jest niższa prowizja za wcześniejszą spłatę lub jej brak. To rozwiązanie polecane jest szczególnie osobom, które wykażą wysoki wkład własny. Czwarte pole do negocjacji to dłuższy okres kredytowania. I choć ta możliwość zatwierdzana jest przez bank najrzadziej, jednak istnieje taka furtka do obniżenia rat kredytu. Piąty aspekt – negocjacje z bankiem odnośnie cross-sellingu. Włącza się tu zarówno rezygnację z karty kredytowej, jak i brak dodatkowych umów na ubezpieczenie.

Jak renegocjować umowę kredytową – argumenty

1. „Chcę lepsze warunki”. Argument prosty, ale często też bardzo skuteczny. Rozpoczęcie rozmowy o lepszych warunkach kredytowych już samo w sobie (nawet bez twardych argumentów z naszej strony) może zapoczątkować pierwsze pozytywne zmiany.
2. „Mam dobrą zdolność kredytową”. Ten atut z pewnością jest ważny dla instytucji finansujących – pokazuje bowiem, że potencjalny kredytobiorca jest rzetelnym partnerem dla banku. Klient, któremu bank „zaufa”, ma zawsze większe pole do negocjacji.
3. „Kupię dodatkowe rozwiązania finansowe”. To silny argument w procesie renegocjacji kredytu hipotecznego. Wykup dodatkowych ubezpieczeń, kart kredytowych czy otwarcie nowych rachunków bankowych to droga do lepszych warunków kredytowych.
4. „Mam dobrą historię kredytową”. Jeśli jesteśmy pewni, co do naszej historii kredytowej (np. w raporcie Biura Informacji Kredytowej wygląda ona bardzo stabilnie), to z pewnością możemy spróbować użyć tego argumentu w negocjacjach z bankiem.
5. „Dysponuję wysokim wkładem własnym”. Wkład własny minimum 20% to bardzo mocny argument w rozmowach z bankami. Klient, który ma takie oszczędności jest wiarygodny, a do tego wnioskuje o niższą kwotę kredytu, niż np. osoba posiadająca zaledwie 10% wkładu własnego.
6. „Znamy się nie od dziś”. Jeśli faktycznie od lat korzystasz z oferty danego banku (masz tam konto, kredyt, kartę kredytową), to istnieje naprawdę duża szansa, że ta instytucja będzie chciała utrzymać swojego klienta i zaproponować mu korzystne warunki.
7. „Mam już decyzję z innego banku. Co wy mi zaproponujecie?”. Ten sposób negocjacji polega na przedstawieniu pozytywnej decyzji kredytowej z innego banku (o ile taką mamy) i negocjacji warunków względem tej korzystnej oferty z drugim bankiem.
8. „A co na to doradca?”. Przy wyborze finansowania zawsze warto skonsultować się z doradcą kredytowym. Negocjacje z bankiem będą wtedy o wiele prostsze. Doradca ma duże doświadczenie, a także wie jak i kiedy można negocjować warunki. Dobre rozeznanie w rynku sprawia, że rozmowa z bankiem staje się naprawdę skuteczna.

Czy można negocjować kredyt hipoteczny? Oczywiście, jednak samo podejście do tego tematu nie gwarantuje nam, że osiągniemy satysfakcjonujący cel. Instytucje finansowe rządzą się swoimi, dość rygorystycznymi regułami, dlatego warto pamiętać, że dobre argumenty to połowa sukcesu w negocjacjach z bankiem!