Kredyt hipoteczny: Marża, prowizja a oprocentowanie

Analizując warunki przyznawania kredytu hipotecznego Twoją uwagę z pewnością zwróciły takie terminy jak: marża, prowizja oraz oprocentowanie kredytu. Niezależnie od banku, wszystkie posługują się jednolitą terminologią, jednak wysokość poszczególnych może się znacząco różnić, co w znacznym stopniu przekłada się na całkowity koszt kredytu. W artykule znajdziesz szczegółowe wyjaśnienie powyższych terminów. Dowiesz się również, od czego zależy wysokość marży i prowizji bankowej, a także, czy możliwe jest ich negocjowanie.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych a marża

Zrozumienie pojęć: oprocentowanie i marża kredytu, którymi posługują się banki w celu określenia kosztów, pozwoli Ci w łatwy sposób przeanalizować, czy dana oferta będzie dla Ciebie korzystna. Jest to kluczowe zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych, które zaciągane są najczęściej na kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat, i których ostateczny koszt kształtowany jest przez takie składowe, jak oprocentowanie, marża oraz prowizja bankowa.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest wartością naliczaną przez cały okres trwania umowy kredytowej. Wartość spłacanych odsetek uwarunkowana jest zarówno wysokością pożyczanej od banku kwoty, jak i okresu, na jaki zaciągasz kredyt. W momencie podpisania umowy zobowiązujesz się do regularnej spłaty zadłużenia, najczęściej w równych, comiesięcznych ratach. Rata kredytu składa się z części kapitałowej oraz części odsetkowej obliczonej na podstawie oprocentowania ustalonego w umowie kredytowej.

Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch elementów:

• marży, która jest wartością stałą, ustalaną indywidualnie przez wybraną placówkę bankową,
• stopy referencyjnej WIBOR bądź WIRON, która jest wartością zmienną i niezależną od banku. Wysokość stopy referencyjnej zależy od stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej, w oparciu o zmiany zachodzące w gospodarce.

Decydując się na kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem, wysokość Twojej raty jest następstwem zmieniającej się wysokości stopy referencyjnej. W zależności od oferty konkretnego banku, możesz spotkać się z rozliczeniem 3M lub 6M, co oznacza, że wysokość raty będzie aktualizowana co 3, lub co 6 miesięcy. Drugą opcją jest kredyt ze stałym oprocentowaniem, czyli wysokość comiesięcznej raty nie ulegnie zmianie, nawet w następstwie wzrostu (lub spadku) wartości WIBOR bądź WIRON.

Marża, będąca składową oprocentowania, jest zarobkiem banku i jest to wartość stała, która w znacznym stopniu przekłada się na oprocentowanie. Co ważne, raz ustalona marża pozostanie taka przez cały okres kredytowania, dlatego warto zadbać o to, by była jak najniższa.

Od czego zależy marża kredytów hipotecznych

Wysokość marży zależy od decyzji banku, dlatego oferty poszczególnych banków mogą się znacząco różnić. Co więcej, może się również różnić dla dwóch klientów tego samego banku! Na ostateczną wysokość marży wpływ ma mnóstwo czynników.

Wysokość marży warunkują między innymi:

• wskaźnik Loan to Value (LTV) – jest to wskaźnik określający stosunek wysokości kredytu do rzeczywistej wartości nieruchomości. Wyższy wskaźnik LTV oznacza dla banku dużo większe ryzyko, z kolei dla klienta – zdecydowanie wyższą marżę. W tej sytuacji pomocne jest zwiększenie wkładu własnego;
• wysokość kredytu;
• pozytywna historia kredytowa;
• wykupienie dodatkowych usług – dosyć częstą praktyką stosowaną przez banki jest obniżenie wysokości marży poprzez cross-selling, czyli dobranie dodatkowych produktów, takich jak ubezpieczenie, założenie konta osobistego lub karty kredytowej;
• relacja klienta z bankiem – bank przychylniej patrzy na klienta, którego zna, dlatego na Twoją korzyść przemawia prowadzony w banku rachunek osobisty lub korzystanie z usług banku w przeszłości;
• strategia marketingowa banku – bardzo często wysokość marży uwarunkowana jest aktualnie prowadzonymi działaniami promocyjnymi i chęcią dotarcia do jak największej grupy nowych klientów.

Czy można obniżyć marżę kredytu?

Negocjacje wysokości marży mają ogromne znaczenie zwłaszcza w przypadku kredytów długoterminowych, a takim bez wątpienia jest kredyt hipoteczny. O ile na drugą składową oprocentowania, czyli WIBOR lub WIRON, nie masz żadnego wpływu, tak marża jest czynnikiem, którego wysokość możesz negocjować. Pamiętaj, że aby zwiększyć szansę na obniżenie marży kredytu, należy użyć odpowiednich argumentów.

Okoliczności, które mogą wpłynąć na wysokość marży to przede wszystkim:

• zgoda na wykupienie dodatkowych usług,
• wysoka zdolność kredytowa,
• stabilna kondycja finansowa i sytuacja zawodowa,
• pozytywna historia kredytowa,
• wyższa prowizja jednorazowa.

Ważne! Wysokość marży możesz również renegocjować w trakcie trwania umowy kredytowej, jednak jest to znacznie trudniejsze. W celu zmiany warunków pierwotnie ustalonych z bankiem, należy złożyć w placówce wniosek z argumentami, które przekonają bank do obniżenia wysokości marży.

Marża a prowizja – porównanie

Marża banku jest składową oprocentowania, od którego bezpośrednio zależy wysokość każdej raty kredytu płaconej przez cały okres spłaty kredytu. Natomiast prowizja jest jednorazową opłatą ponoszoną w momencie wypłaty kredytu.

Zarówno marża jak i prowizja obliczane są jako procent od kwoty kredytu. Niektóre banki rezygnują z pobierania prowizji za udzielenie kredytu, aby uatrakcyjnić w ten sposób swoją ofertę. Czasami klient ma możliwość dokonania wyboru pomiędzy ofertą bez prowizji, ale z wyższą marżą lub może zapłacić jednorazową prowizję i zagwarantować sobie w ten sposób niższą marżę przez cały okres spłaty kredytu.

Prowizje przy udzielaniu kredytów hipotecznych

Prowizja jest swego rodzaju opłatą, którą bank pobiera za udzielenie kredytu. Prowizja jest wydatkiem jednorazowym. Istnieje możliwość wyboru formy uregulowania należności – od razu po uruchomieniu kredytu lub jako czynnik zwiększający wysokość udzielonego kredytu, a tym samym – comiesięcznej raty.

Jednak prowizja za samo udzielenie kredytu, to nie jedyny rodzaj prowizji, z jaką możesz spotkać się w trakcie trwania umowy kredytowej. Banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę zadłużenia (częściową lub całkowitą). Wszystkie warunki przyznania kredytu, łącznie z rodzajem prowizji, określa umowa kredytowa, dlatego tak ważne jest, by sumiennie zapoznać się z jej szczegółami, a w przypadku wątpliwości, wyjaśniać je z ekspertem kredytowym lub pracownikiem banku jeszcze przed jej podpisaniem.

Co wpływa na wysokość prowizji?

Wysokość prowizji ustalana jest przez bank. Oznacza to, że dany podmiot może określić wysokość opłaty według własnego uznania, aczkolwiek w praktyce, w większości przypadków nie przekracza ona 3% wartości kredytu.

Na wysokość prowizji pobieranej przez bank wpływa między innymi wspomniany wyżej cross-selling. Jeśli w momencie podpisywania umowy zdecydujesz się na wykupienie dodatkowych usług, możesz liczyć na obniżenie lub całkowitą likwidację prowizji. Produktami proponowanymi w takiej sytuacji przez bank są: dodatkowe ubezpieczenie, założenie konta osobistego lub karty kredytowej.

Kredyt hipoteczny: marża a prowizja (zależność)

W tym miejscu warto podkreślić, że choć zerowa prowizja wygląda bardzo atrakcyjnie i kusi, by skorzystać, to zawsze należy sprawdzić, czy bank nie rekompensuje sobie tej promocji wyższą marżą. Czasem korzystniejsza jest wyższa, jednorazowa prowizja niż wysoka marża, która na wiele lat przełoży się na wysokość spłacanych rat.

Jaka jest zależność pomiędzy marżą a prowizją? Wszystko zależy od tego, jak długo planujesz spłacać zaciągnięte zobowiązanie. Już wiesz, że prowizja od udzielenia kredytu naliczana jest tylko jeden raz. W przeciwieństwie do marży, która wpływa na wysokość raty przez cały okres kredytowania. Łatwo więc oszacować, że opcja, na którą się zdecydujesz, powinna uwzględniać okres, w jakim planujesz spłacić swoje zadłużenie.

Generalnie przyjmuje się zasadę, że im dłuższy okres kredytowania, tym marża powinna być niższa. W tej sytuacji lepszym wyborem będzie wyższa prowizja, płacona jednorazowo. Jeśli natomiast kredytowanie zakupu nieruchomości jest wyjściem awaryjnym i wiesz, że spłacisz zobowiązanie szybciej, niż wynika to z warunków umowy, postaw na zerową prowizję oraz wyższą marżę.

Jak widzisz, każda dostępna alternatywa uwarunkowana jest indywidualną sytuacją kredytobiorcy i powinna być bardzo dokładnie zaplanowana. Nie zawsze bowiem atrakcyjna na pozór oferta z dużym napisem 0% prowizji, będzie dla Ciebie najkorzystniejsza.

RRSO jako kryterium wyboru ofert kredytowych

Skrót RRSO to kolejny termin, który jest nierozerwalnie związany z różnego rodzaju pożyczkami, także z kredytami hipotecznymi. Co więcej, jest najlepszym wyznacznikiem rzeczywistych kosztów kredytu.

RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, to wartość określająca faktyczny koszt zaciągniętego kredytu. Wartość ta wyrażona jest w procentach.

Na wysokość RRSO składa się między innymi:

• oprocentowanie nominalne – podawane w skali roku, określa stopę oprocentowania, za pomocą której bank naliczy odsetki od udzielonego kredytu;
• prowizje banku – ustalane indywidualnie przez bank;
• pozostałe koszty – koszty obowiązkowych usług dodatkowych, np. ubezpieczenia na życie.

Wzór na obliczenie wskaźnika RRSO jest bardzo skomplikowany i co istotne – wcale nie musisz go znać. Musisz natomiast przyjrzeć się tej wartości w momencie rozpatrywania kolejnych ofert kredytowych. Rzeczywisty koszt kredytu hipotecznego, wyrażony w procentach, jest zazwyczaj wyższy niż jego oprocentowanie, ponieważ wskaźnik RRSO określa wszystkie koszty kredytu. Zawiera wszystkie opłaty i prowizje, które pobiera bank. Biorąc pod uwagę te informacje – wskaźnik RRSO powinien być kluczowym kryterium wyboru oferty kredytowej.

Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny, na co zwrócić uwagę?

Najlepszy kredyt hipoteczny to taki, który uwzględnia potrzeby kredytobiorcy.

Analizując oferty, zwróć przede wszystkim uwagę na takie czynniki, jak:

• RRSO – rzeczywista roczna stopa oprocentowania,
• marża kredytu ustalana przez bank,
• wysokość prowizji,
• wysokość kosztów w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu,
• opłaty za ewentualne zmiany w harmonogramie spłacanych rat (odroczenie płatności, ponowne określenie wysokości raty),
• obowiązkowe usługi dodatkowe.

Sektor kredytów hipotecznych jest bardzo rozbudowany, a sytuacja kredytobiorców – różnorodna, dlatego oferta, która będzie idealna dla jednej osoby, u drugiej kompletnie się nie sprawdzi. Bardzo dobrym rozwiązaniem ułatwiającym podjęcie decyzji, jest skorzystanie z pomocy doświadczonego eksperta kredytowego.

Możesz również samodzielnie wyszukać dogodny wariant porównując oferty kredytu hipotecznego na naszej stronie www.creditspace.pl Skorzystanie z tej opcji pomoże zorientować się w ofertach udostępnianych przez różne banki oraz poznać rzeczywiste koszty każdej z nich.