Rata równa czy malejąca

Podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości finansowanej kredytem hipotecznym wymaga dokładnego zapoznania się z ofertami różnych banków oraz skrupulatnego prześledzenia umowy kredytowej. Jedną z istotnych kwestii jest rodzaj comiesięcznych rat. Na ten moment dostępne są dwie opcje – rata równa oraz rata malejąca. Czym się różnią i która będzie dla Ciebie korzystniejsza?

Dlaczego kwestia rodzaju rat jest tak ważna? O ile w przypadku krótkoterminowych pożyczek gotówkowych nie ma tak dużego znaczenia, tak przy wysokich kredytach o długim terminie spłaty, sytuacja zmienia się diametralnie. W przypadku kredytów hipotecznych, które zazwyczaj zaciągane są długoterminowo, różnica może znacząco wpłynąć na całkowity koszt spłacanego zobowiązania (w skrajnych przypadkach jest to nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności lub nadpłaty).

Co to jest rata kredytu hipotecznego?

Zanim wyjaśnimy pojęcia raty równej i malejącej, pragniemy przypomnieć, czym w ogóle jest rata kredytu hipotecznego, co pomoże precyzyjniej przedstawić mechanizm działania systemu ratalnego.

Rata kredytu hipotecznego jest kwotą, jaką kredytobiorca spłaca wierzycielowi w comiesięcznym rozliczeniu. Termin i wysokość poszczególnych rat ustalany jest według określonego harmonogramu, który otrzymujesz w momencie podpisania umowy kredytowej.

Z czego składa się rata kredytu?

• części kapitałowej, będącej ułamkiem pożyczonej sumy. Każda kolejna rata zmniejsza saldo zadłużenia,
• części odsetkowej, której wysokość wynika z oprocentowania kredytu. Na wysokość części odsetkowej wpływa oprocentowanie kredytu, w skład którego wchodzi wysokość stopy referencyjnej WIBOR (zmienna) oraz marża banku (wartość stała ustalana indywidualnie przez bank).

Tak więc, zaciągając kredyt ze zmienną stopą procentową wysokość raty będzie zmieniała się w zależności od zmieniającej się wartości WIBOR. W przeciwieństwie do kredytów ze stałym oprocentowaniem – w tym przypadku rata jest odporna na wahającą się wysokość stopy referencyjnej. Zasada ta obowiązuje zarówno przy ratach równych, jak i malejących.

Od czego zależy rata kredytu?

Wysokość raty zależna jest od kilku czynników i są to między innymi: 

• wartość zaciąganego zobowiązania,
• wybrany okres kredytowania,
• rodzaj rat (równe lub malejące),
• oprocentowanie kredytu (wysokość WIBOR, marża banku).

Rata równa, a kredyt hipoteczny

Rata równa, nazywana również ratą annuitetową, to rodzaj raty, który cieszy się największym zainteresowaniem kredytobiorców. Kredyty spłacane w ratach równych stanowią przeważającą część wszystkich kredytów hipotecznych udzielanych przez banki.

Na taki stan rzeczy ma wpływ kilka czynników.

1. Po pierwsze, kredyt jest bardziej przewidywalny, dzięki czemu kredytobiorca ma możliwość zaplanowania domowego budżetu na przestrzeni kilkunastu lub kilkudziesięciu lat. Upraszczając, już w momencie podpisywania umowy ma świadomość wysokości raty, która będzie go obowiązywała przez cały okres jej trwania.

Nie można jednak zapomnieć o zmieniającej się stawce WIBOR, która w dużej mierze przekłada się na wysokość comiesięcznego zobowiązania.

2. Po drugie, system rat annuitetowych jest mniej ryzykowny nie tylko dla kredytobiorcy, ale również dla samego banku. Dla kredytobiorcy, ponieważ wysokość rat (zwłaszcza w początkowej fazie kredytu) jest znacznie niższa, niż przy ratach malejących. Dla banku, ponieważ niższe raty to większa szansa na regularną spłatę zobowiązania przez dłużnika, a tym samym – na odzyskanie swoich pieniędzy.

Pomimo wymienionych plusów, raty równe mają również minusy. Jeden z najważniejszych to wyższy koszt kredytu.

Wynika to z faktu, że przez pierwsze kilka lat spłacane są głównie odsetki, podczas gdy część kapitałowa stanowi minimalny ułamek raty, przez co saldo zmniejsza się bardzo powoli. Jak wiadomo, odsetki naliczane są od kwoty kredytu, co przy niewielkich zmianach kapitału, przekłada się na wartość części odsetkowej, a tym samym na całościowy koszt kredytu.

Rata malejąca, a kredyt hipoteczny

Podobnie jak rata równa, tak i rata malejąca ma swoje plusy i minusy.

Plusem niewątpliwie jest niższy koszt kredytu. Dlaczego tak się dzieje?

Całość zobowiązania dzielona jest przez bank przez ustaloną liczbę rat. Z kolei odsetki naliczane są każdorazowo z uwzględnieniem zmniejszającego się salda kapitału, a więc z każdym rokiem rata jest niższa. W związku z tym, w ogólnym ujęciu kredyt spłacany w ratach malejących może być mniej kosztowny nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

No dobrze, skoro więc raty malejące obniżają całkowitą wartość zobowiązania, to gdzie są minusy?

Chociażby w wysokości rat w początkowej fazie spłaty, które mogą być wyższe o kilkaset złotych. Nie każdy kredytobiorca może sobie na to pozwolić. Co więcej, ze względu na wspomniane wyższe raty, znacząco spada zdolność kredytowa. Ponieważ rata malejąca składa się w większym stopniu z części kapitałowej, jest również bardziej podatna na zmieniającą się wysokość stóp procentowych. Przy wysokich ratach w początkowym okresie spłaty, każda podwyżka wartości WIBOR w dużym stopniu przełoży się na comiesięczne zobowiązanie.

Co się bardziej opłaca – rata równa czy rata malejąca?

Jak zawsze jednoznaczne wskazanie atrakcyjniejszej opcji jest niemożliwe. Ostateczna decyzja powinna bowiem uwzględniać indywidualne potrzeby, ale także możliwości kredytobiorcy.

Raty malejące będą odpowiednie dla osób, które są w stanie płacić więcej w początkowej fazie umowy kredytowej. Biorąc pod uwagę ten czynnik, a w przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową – również możliwość gwałtownego wzrostu wysokości raty, warto zabezpieczyć się dodatkowymi oszczędnościami.

Z kolei raty równe dają względną stabilizację i możliwość zaplanowania wydatków na wiele lat do przodu. Pomimo wyższych kosztów kredytu, są niekiedy jedyną możliwością na finansowe wsparcie inwestycji, głównie ze względu na wyższą zdolność kredytową wymaganą przez bank.

Jeśli więc rozważasz, która z opcji będzie dla Ciebie konkurencyjna, weź pod uwagę nie tylko aktualną sytuację finansową, ale również stabilność zatrudnienia, koszty utrzymania, wysokość i regularność dochodów. Zarówno w momencie podpisywania umowy kredytowej, jak i w przyszłości.

Co ważne, niektóre banki umożliwiają zmianę rodzaju rat w czasie trwania umowy. W tym celu niezbędna będzie wizyta w placówce oraz złożenie odpowiedniego wniosku. Musisz także liczyć się z faktem, że bank jeszcze raz sprawdzi Twoją zdolność kredytową, a sama zmiana potwierdzona zostanie stosownym aneksem do umowy, za który nierzadko pobierana jest dodatkowa opłata.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a rodzaj rat

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego wiąże się często z kosztami, dlatego przed podjęciem decyzji radzimy skrupulatne zapoznanie się z zapisami umowy.

W przypadku chęci uregulowania zadłużenia przed czasem, korzystniejszym rozwiązaniem będzie kredyt spłacany w ratach malejących. Powód to oczywiście struktura spłaty poszczególnych rat, która powoduje szybszą spłatę salda zadłużenia.

Wybór formy spłaty uwarunkowany jest wieloma zmiennymi. W doborze właściwej opcji pomoże dobry doradca finansowy, który dzięki przeprowadzeniu symulacji spłaty zobowiązania, wskaże optymalne rozwiązanie.