Umowa rezerwacyjna – czym jest i kiedy warto
Umowa rezerwacyjna mieszkania jest jednym z etapów, który warto rozważyć przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Jest to umowa, w której nabywca rezerwuje określony lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny wybrany w ramach inwestycji deweloperskiej.
Umowa rezerwacyjna może dodatkowo zawierać elementy umowy przedwstępnej, umożliwiając klientowi zabezpieczenie swojej rezerwacji. Dzięki temu nabywca ma pewność, że wybrany przez niego lokal nie zostanie sprzedany innemu klientowi.
To czy zostanie zawarta umowa rezerwacyjna, zależy od decyzji obu stron – sprzedający ma prawo nie wyrazić zgody na rezerwację nieruchomości. Ważne jest, że umowa rezerwacyjna nie jest obligatoryjnym dokumentem, który banki czy prawo narzucają jako konieczny element transakcji.
Czym jest umowa rezerwacyjna?
Umowa rezerwacyjna to umowa dwustronna, w której sprzedawca nieruchomości zobowiązuje się czasowo wyłączyć określoną nieruchomość z dostępnej oferty, na rzecz osoby zainteresowanej jej zakupem. W trakcie tego okresu, osoba, dla której nieruchomość została zarezerwowana, ma możliwość przeprowadzenia różnych działań, takich jak np. weryfikacja swojej zdolności kredytowej.
Umowa rezerwacyjna w tradycyjnym sensie oznacza, że konsument jedynie dokonuje rezerwacji mieszkania i ma prawo do odstąpienia od tej decyzji w dowolnym momencie. Tego rodzaju umowa nie nakłada żadnych zobowiązań ani na klienta, ani na dewelopera w zakresie podpisania ostatecznej umowy.
W większości przypadków, osoba zainteresowana zakupem nieruchomości jednocześnie dokonuje opłaty rezerwacyjnej. Ta opłata może mieć charakter bezzwrotny i stanowi wynagrodzenie dla sprzedawcy za wyłączenie danej nieruchomości z dostępnej oferty na określony okres czasu.
W nowej ustawie deweloperskiej z dnia 20 maja 2021 roku, poświęcono cały rozdział umowie rezerwacyjnej. Aby umowa rezerwacyjna z deweloperem była wiążąca, musi być zawarta na piśmie i szczegółowo określać:
- strony umowy, miejsce oraz datę jej zawarcia,
- cenę nieruchomości wybranej przez osobę rezerwującą z oferty firmy deweloperskiej,
- stawkę opłaty rezerwacyjnej,
- okres, na jaki nieruchomość zostanie wyłączona z oferty dewelopera,
- określenie, gdzie dokładnie znajduje się mieszkanie w budynku,
- powierzchnię użytkową nieruchomości i rozkład pomieszczeń.
Te informacje stanowią podstawę umowy rezerwacyjnej. Warto zaznaczyć, że choć taka umowa jest zawierana zwykle na tylko kilka tygodni lub miesięcy, to nie powinna być bagatelizowana. Umowa rezerwacyjna może również zawierać dodatkowe postanowienia, które chronią interesy zarówno dewelopera, jak i nabywcy.
Umowa rezerwacyjna mieszkania – kiedy podpisać?
Podpisanie umowy rezerwacyjnej jest zalecane w momencie, gdy klient jest pewny, że chce zakupić konkretny lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny i jednocześnie osoba taka nie posiada środków własnych na zakup danej nieruchomości i musi zwrócić się do banku o kredyt hipoteczny.
Bez umowy rezerwacyjnej klient byłby zmuszony poświęcać czas i ponosić koszty związane z kredytem hipotecznym bez żadnego zapewnienia, że po zagwarantowaniu finansowania interesująca go nieruchomość będzie nadal dostępna. W drugą stronę, gdyby klient zdecydował się zawrzeć umowę deweloperską przed zagwarantowaniem sobie finansowania tego zakupu, naraziłby się na daleko idące konsekwencje wynikające z niezrealizowania zobowiązań jakie narzuca na nabywcę umowa deweloperska.
W sytuacji, w której klient zawarł umowę rezerwacyjną ma gwarancję, że w okresie jej obowiązywania nieruchomość będzie dla niego dostępna. Umowy takie zawierane są zwykle na okres, który pozwala przeprowadzić proces kredytowy, klient ma więc pewność, że w przypadku uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej będzie miał możliwość nabyć nieruchomość. W przypadku decyzji negatywnej koszt ogranicza się wyłącznie do jasno określonej w umowie opłaty rezerwacyjnej.
Koszty podpisania umowy rezerwacyjnej
Zawarcie umowy rezerwacyjnej wiąże się z pewnymi kosztami dla klienta. Najczęściej deweloper pobiera opłatę rezerwacyjną, która jest zazwyczaj niewielką częścią ceny lokalu mieszkalnego lub domu. Opłata rezerwacyjna ma na celu zabezpieczenie dewelopera przed sytuacją, w której klient zrezygnuje z zakupu lokalu po podpisaniu umowy rezerwacyjnej.
Wysokość opłaty rezerwacyjnej może różnić się w zależności od dewelopera i rodzaju inwestycji. Ważne jest, aby przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej dokładnie zapoznać się z warunkami i kosztami, jakie wiążą się z rezerwacją konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Trzeba przede wszystkim pamiętać o tym, że podstawowa umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej nie zobowiązuje dewelopera do zbycia lokalu danemu klientowi, warto więc upewnić się, że symetrycznie do tej sytuacji określone są sankcje i koszty klienta w przypadku braku chęci kontynuowania transakcji po jego stronie.
Umowa rezerwacyjna z deweloperem – na co zwrócić uwagę
Podpisując umowę rezerwacyjną z deweloperem, warto zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii. Przede wszystkim należy dokładnie przeczytać i zrozumieć postanowienia umowy. Warto skonsultować się również z prawnikiem, który pomoże w ocenie warunków umowy.
Kolejną ważną kwestią jest czy w takiej umowie zawarte będzie zobowiązanie do zawarcia umowy deweloperskiej. W takim wypadku umowa rezerwacyjna powinna określać termin, do którego umowa deweloperska powinna zostać podpisana oraz warunki na jakich taka umowa będzie zawarta. Wówczas mówimy już o umowie przedwstępnej.
W przypadku klasycznej umowy rezerwacyjnej istnieje bowiem ryzyko, że po okresie jej obowiązywania deweloper nie przystąpi do umowy deweloperskiej z danym klientem. Ryzyko jest wprawdzie niewielkie, bo takie działanie mogłoby narazić dewelopera na straty wizerunkowe, natomiast nie da się go całkowicie wykluczyć, taka umowa rezerwacyjna będzie zobowiązywała dewelopera tylko do czasowego wyłączenia lokalu lub domu z dostępnej oferty sprzedaży. Klient nie będzie miał możliwości egzekwowania od dewelopera podpisania umowy deweloperskiej zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami.
W umowie rezerwacyjnej warto również uwzględnić ewentualne sankcje w przypadku rezygnacji z zakupu. Warunki rezygnacji powinny być jasno określone, aby uniknąć nieporozumień lub utraty wpłaconej opłaty rezerwacyjnej.
Co wybrać – umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna?
W procesie zakupu nieruchomości można spotkać się zarówno z umową rezerwacyjną, jak i umową przedwstępną. Warto zatem poznać różnice między tymi dwoma typami umów.
Podstawowa umowa rezerwacyjna to umowa, która jedynie zobowiązuje zbywcę do usunięcia danej nieruchomości ze swojej oferty sprzedaży w określonym czasie. Zobowiązanie po stronie zbywcy jest niewielkie, niewielkie powinny być więc również zobowiązania wynikające z takiej umowy oraz jej koszty dla kupującego.
Umowa przedwstępna oznacza, że po jej podpisaniu deweloper zobowiązuje się zawrzeć umowę deweloperską a w konsekwencji umowę przyrzeczoną na wybrany przez klienta lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Umowa przedwstępna daje klientowi pewność, że wybrany przez niego lokal nie zostanie sprzedany innemu klientowi. W umowie przedwstępnej określane są warunki finalnego zakupu, takie jak cena lokalu mieszkalnego lub domu, termin podpisania aktu notarialnego czy sposób zapłaty. Mamy tu więc do czynienia z jednoznacznym zobowiązaniem zbywcy do zawarcia docelowej transakcji, w efekcie koszt odstąpienia od takiej umowy dla obu stron jest adekwatnie wyższy.
Im bardziej zależy nam na nabyciu nieruchomości i im bardziej pewni jesteśmy, że uda się nam taki zakup sfinansować tym bardziej powinniśmy dążyć do zawarcia umowy przedwstępnej ze zbywcą. Podstawowa umowa rezerwacyjna jest natomiast świetną alternatywą, gdy wciąż jeszcze nie jesteśmy przekonani do zakupu danej nieruchomości i ciągle liczymy na znalezienie lepszej nieruchomości lub gdy mamy uzasadnione wątpliwości co do możliwości sfinansowania zakupu. W każdej sytuacji warto skonsultować dostępne opcje z doświadczonym ekspertem kredytowym Credit Space, który nie tylko pomoże wybrać optymalną ofertę kredytu hipotecznego, ale także wesprze na każdym etapie procesu nabycia nieruchomości.
