W jaki sposób spłacać kredyt hipoteczny: raty równe czy malejące?
Wnioskując o przyznanie kredytu hipotecznego należy dokonać wyboru sposobu spłaty kredytu między ratami równymi a malejącymi. Większość kredytobiorców wybiera raty równe, mimo tego, że spłacając raty malejące ponosi się znacznie niższe koszty kredytu – niższa jest kwota odsetek w całym okresie kredytowania.
O wyborze rat równych często decyduje możliwość uzyskania znacznie wyższej zdolności kredytowej oraz niższa rata kredytu na początku jego spłaty, stanowiąca mniejsze obciążenie budżetu domowego, niż w przypadku spłaty rat malejących. Zakładając, że zdolność kredytowa Klienta pozwala na zaciągnięcie kredytu w wysokości 300 tys. zł i spłatę raty równej w wysokości 1367 zł przez okres 30 lat, to zdolność kredytowa przy racie malejącej w tej samej wysokości wynosiłaby znacznie mniej, bo ok. 230 tys. zł (zakładając średnio rynkowe oprocentowanie 3,6 % = marża + WIBOR 3M w całym okresie kredytowania). Rata malejąca przy kwocie kredytu w wysokości 300 tys. zł i powyższych parametrach wynosiłaby 1738 zł.
Czy warto wybrać raty malejące?
Część kapitałowa raty jest stała w całym okresie spłaty kredytu. Wysokość miesięcznej raty kapitałowej liczona jest przez podzielenie kwoty udzielonego kredytu przez ilość wszystkich rat. Część odsetkowa wyliczana jest od kwoty kapitału pozostałego do spłaty. Wysokość odsetek doliczanych co miesiąc do raty kapitałowej jest coraz niższa (zakładając, że stopy procentowe pozostają na niezmienionym poziomie), ponieważ zmniejsza się saldo kredytu pozostającego do spłaty. Przy 30-letnim okresie kredytowania wysokość raty malejącej będzie wyższa od raty równej przez okres około 12 lat. Po tym czasie raty malejące będą niższe od rat równych i będą coraz mniej obciążać budżet domowy. Dodatkowo wybierając ten system spłaty zapłacimy znacznie mniej odsetek w całym okresie kredytowania. Wysokość pierwszej raty malejącej przy powyższych założeniach wynosi 1738 zł ale ostatniej już tylko 835 zł. Odsetki w całym okresie kredytowania wyniosą 163 352 zł i będą niższe o 28 879 zł niż w przypadku spłaty kredytu wg rat równych.
Na czym polegają raty równe?
Raty równe polegają na rozłożeniu kwoty udzielonego kredytu i należnych odsetek równomiernie na cały okres spłaty w taki sposób, że odsetki naliczane są zawsze od kwoty kapitału pozostałej do spłaty a kapitał jest uzupełnieniem raty w taki sposób aby w określonym okresie kredytowania dokonać pełnej jego spłaty, co powoduje, że na początku odsetki stanowią znaczącą część każdej raty kredytu, w efekcie czego wolniej spłacamy zadłużenie a tym samym koszt odsetkowy jest wyższy bo liczony jest od wyższego salda zadłużenia.
Przy założeniu, że stopy procentowe pozostają na niezmiennym poziomie rata kapitałowo – odsetkowa przez cały okres kredytowania jest w takiej samej wysokości, zmieniają się jedynie proporcje kapitału i odsetek. Z czasem część odsetkowa raty maleje, ponieważ zmniejsza się saldo kredytu pozostającego do spłaty. Pod koniec okresu spłaty kredytu proporcje odwracają się i większą część stanowi spłacany kapitał. Gdy spłacamy pierwszą równą ratę w wysokości 1367,31 zł to odsetki wynoszą 905 zł a kapitał 462 zł. Przy racie malejącej w wysokości 1738 spłacamy tyle samo odsetek ale prawie dwa razy więcej kapitału, rata kapitałowa wynosi bowiem 833 zł. Wysokość odsetek w całym okresie kredytowania przy ratach równych wyniesie 192 231 zł.
Wybierając raty równe w mniejszym stopniu obciąża się budżet domowy na początku spłaty kredytu i gwarantuje się wyższą zdolność kredytową za znacznie wyższą cenę odsetek niż w przypadku spłacania rat malejących. Raty malejące powinni wybrać kredytobiorcy posiadający dużo wyższą zdolność kredytową niż wnioskowana kwota kredytu, zwłaszcza jeśli planują dokonać wcześniejszej spłaty kredytu.
