Wskaźnik LTV – co to, jak wpływa na kwotę kredytu?

Wskaźnik LTV (Loan To Value) jest istotnym współczynnikiem przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Jest to miara, która ustala proporcję między kwotą kredytu, który zamierzasz zaciągnąć, a wartością zabezpieczenia, jakim w przypadku kredytu hipotecznego jest nieruchomość.

Poziom LTV określa stosunek zobowiązania w postaci kredytu do wartości zabezpieczenia spłaty tego kredytu. W przypadku kredytu hipotecznego chodzi o wartość nieruchomości, na której ustanowiona zostanie hipoteka celem zabezpieczenia roszczeń banku w przypadku zaprzestania przez kredytobiorcę spłaty rat kredytu.

Wskaźnik ten nie tylko określa poziom koniecznego do wniesienia wkładu własnego, ale także wpływa na koszty związane z udzieleniem finansowania. Generalnie uważa się, że im niższe LTV, tym korzystniejsze warunki oprocentowania oferuje bank.

Jak dokładnie jest obliczane to kryterium? Przy jakim poziomie wskaźnika LTV możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego? W niniejszym artykule omówimy, czym dokładnie jest wskaźnik LTV oraz dlaczego jego wartość odgrywa kluczową rolę podczas procesu ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Wskaźnik LTV – definicja

Wskaźnik Loan to Value, znany również jako LTV, zgodnie z Rekomendacją S, definiuje się jako „proporcję między wartością udzielonego kredytu a wartością nieruchomości”. W praktyce oznacza to maksymalny dopuszczalny przez bank udział kredytu w wartości nieruchomości, która służy jako zabezpieczenie spłaty zobowiązania.

Rekomendacja S, opracowana przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) w 2006 roku i zaktualizowana w grudniu 2019 roku, stanowi zbiór wytycznych dla polskich banków dotyczących udzielania kredytów hipotecznych. Dokument obejmuje szereg zasad związanych z oceną zdolności kredytowej oraz szacowaniem ryzyka, w tym szczególnie ustalaniem maksymalnej wartości wskaźnika LTV.

Ograniczenia związane z LTV były wprowadzane stopniowo, rozpoczynając od roku 2014, kiedy maksymalne LTV wynosiło 95%. Od 1 stycznia 2017 roku banki są zobowiązane do stosowania limitów LTV na poziomie 80% lub 90%. W przypadku drugiego limitu, konieczne jest wprowadzenie dodatkowego zabezpieczenia w postaci tak zwanego ubezpieczenia niskiego wkładu, czyli ubezpieczenia nadmiarowego ryzyka, jakie bank ponosi w związku z możliwą ujemną korektą wyceny nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.

Wskaźnik Loan to Value pełni istotną rolę w ocenie ryzyka kredytowego. Jego zastosowanie jest szczególnie istotne w kontekście udzielania kredytów zabezpieczonych nieruchomościami, gdzie bank może być bardziej narażony na ryzyko w przypadku większej proporcji kredytu do wartości zabezpieczenia. W przypadku kredytów hipotecznych na poziomie 90% LTV, bank staje się bardziej narażony na ryzyko w porównaniu do sytuacji, gdy wskaźnik ten wynosi 50%. W drugim przypadku ewentualny spadek wartości zabezpieczenia nie będzie tak znaczący dla pokrycia zobowiązania, co stanowi istotny czynnik, zwłaszcza w dłuższej perspektywie, na przykład w okresie 20-30 lat spłaty kredytu.

W praktyce wskaźnik LTV może być używany do oceny ryzyka przy udzielaniu różnych produktów kredytowych z zabezpieczeniem, takich jak kredyty samochodowe czy pożyczki pod zastaw.

Jak obliczyć wskaźnik LTV?

Obliczenie wskaźnika LTV jest zadaniem stosunkowo prostym. Wystarczy znać dwie kluczowe wartości: kwotę udzielonego kredytu i wartość nieruchomości. Następnie należy wysokość kredytu podzielić przez wartość nieruchomości. Uzyskana proporcja wyrażana zwykle w procentach daje nam poziom LTV.

Przy samodzielnym obliczaniu wskaźnika LTV warto pamiętać, że bank uwzględnia wartość nieruchomości podaną w operacie szacunkowym, który jest sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego. To oznacza, że cena transakcyjna zakupu niekoniecznie musi być równa tej z wyceny. W przypadku gdy cena transakcyjna istotnie przewyższa wartość nieruchomości określoną w operacie, istnieje możliwość konieczności zwiększenia wkładu własnego.

Poziom wskaźnika LTV jest bezpośrednio kształtowany przez dwie istotne składowe: kwotę zobowiązania i wartość zabezpieczenia. Głównym instrumentem zabezpieczającym spłatę kredytu hipotecznego jest wpis hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej nieruchomości. Poprzez ten zabezpieczający środek, bank ma pewność możliwości egzekucji w przypadku niespłacenia kredytu przez klienta. Może to obejmować sprzedaż nieruchomości na licytacji komorniczej, zaspokojenie roszczeń banku i zwrot pozostałej kwoty klientowi po potrąceniu kosztów egzekucji.

W sytuacji, w której rynkowa wartość zabezpieczenia zbliża się do wartości roszczeń banku a jednocześnie procedury jakie bank może zastosować upłynniając nieruchomość powodują presję na obniżenie jej wartości, rośnie ryzyko, że uzyskana kwota nie pokryje roszczeń banku.

Wraz ze wzrostem wartości zabezpieczenia, maleje wskaźnik LTV, co zwiększa szanse na uzyskanie przez bank kwoty wystarczającej do pokrycia jego roszczenia.

Warto też wiedzieć, że z perspektywy banków sprawa jest też znacznie bardziej skomplikowana. Wprawdzie KNF określił maksymalne poziomy LTV to jednocześnie zgodnie z wytycznymi zawartymi w Rekomendacji S, kluczowym czynnikiem, który powinny uwzględniać instytucje finansowe przy ustalaniu maksymalnego poziomu wskaźnika LTV, jest przewidywany stopień odzysku zaangażowanych środków z danego rodzaju zabezpieczenia. Może się więc okazać, że banki z uwagi na ograniczoną skuteczność prowadzonych egzekucji zmuszone będą przyjąć niższe niż maksymalne rekomendowane przez KNF w Rekomendacji S poziomy wskaźnika LTV.

Analiza możliwych do przyjęcia przez banki poziomów LTV obejmuje różne aspekty, takie jak:

Jakość i obiektywność procesu oceny wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.
Scenariusze zbycia zabezpieczenia, na przykład w kontekście procesu egzekucyjnego.
Efektywność procesu dochodzenia roszczeń.
Historyczna zmienność cen na rynku nieruchomości.
Rodzaj nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie.
Okres, na jaki została zawarta umowa (dłuższy okres kredytowania wymaga bardziej ostrożnego podejścia do poziomu LTV).
Rodzaj oprocentowania.
Wartość dodatkowego obligatoryjnego zabezpieczenia kredytu, jeśli zostało uwzględnione, np. ubezpieczenie na życie.

Przepisy nakładają także na banki obowiązek gromadzenia danych dotyczących wielkości odzyskiwanych środków z różnych rodzajów zabezpieczeń. Na tej podstawie, uwzględniając wspomniane czynniki, instytucje finansowe powinny dostosowywać swoją politykę kredytową, również w kontekście ustalania wysokości LTV. Przyjęte poziomy powinny być uwzględnione w wewnętrznych procedurach banków. W efekcie niektóre banki w zależności od oferowanego produktu kredytowego czy rodzaju nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu przyjmują niższe dopuszczalne wskaźniki LTV.

Wskaźnik LTV – wpływ na koszty kredytu

Im wskaźnik LTV jest wyższy, tym większe stają się koszty związane z kredytem. Chociaż banki mogą zgodzić się na finansowanie nawet do 90% wartości nieruchomości w ramach kredytu hipotecznego, to jednak wiąże się to z większym ryzykiem kredytowym i, co za tym idzie, z wyższymi kosztami dla kredytobiorcy. W takich sytuacjach mogą być wymagane dodatkowe formy zabezpieczenia, takie jak odpowiednie ubezpieczenie. Dlatego w interesie kredytobiorcy leży zgromadzenie środków potrzebnych do pokrycia co najmniej 20% wartości nieruchomości przed podpisaniem umowy kredytowej.

Jednocześnie część banków opiera swoją ofertę wprost o wskaźnik LTV określając kilka progów, poniżej których bank oczekuje niższej marży co w sposób bezpośredni wpływa na niższe oprocentowanie kredytu.

Jak wygląda wskaźnik LTV w 2024 roku?

Wciąż obowiązują aktualne wytyczne dotyczące wskaźnika LTV, jak określono w ramach Rekomendacji S, a także istnieje możliwość, że banki mogą zdecydować się na bardziej rygorystyczne kryteria w tym obszarze. Instytucje finansujące do 90% wartości nieruchomości, wymagają dodatkowych zabezpieczeń spłaty kredytu, których kosztami obciążają klienta do czasu, aż pozostająca do spłaty kwota kredytu w stosunku do określonej przy udzielaniu kredytu wartości nieruchomości nie przekroczy poziomu 80%. W części banków można liczyć na korzystniejsze oferty, gdy wskaźnik LTV jest istotnie niższy od maksymalnych poziomów określonych w Rekomendacji S.