Zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce – kiedy potrzebne jest pozwolenie?

Polska jest coraz bardziej popularnym miejscem inwestycji w nieruchomości przez obcokrajowców. Jeśli planujesz zakup mieszkania, domu, działki lub garażu w Polsce jako osoba fizyczna, warto zapoznać się z obowiązującymi przepisami prawnymi oraz procedurami. Oto kompleksowy przewodnik dla kupujących spoza Polski.

Kiedy cudzoziemiec potrzebuje pozwolenia na zakup nieruchomości?

Zgodnie z polskim prawem, co do zasady każdy zakup nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia ministra spraw wewnętrznych. Obowiązek ten dotyczy przede wszystkim obywateli państw spoza Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) oraz Szwajcarii. Innymi słowy, jeśli kupujący nie posiada obywatelstwa polskiego ani obywatelstwa UE/EOG/Szwajcarii, musi przed nabyciem nieruchomości uzyskać stosowne pozwolenie.

Warto dodać, że ustawowe pojęcie „cudzoziemca” obejmuje nie tylko osoby fizyczne, ale także podmioty prawne i spółki kontrolowane przez cudzoziemców. Przykładowo, polska spółka z siedzibą w kraju, która jest kontrolowana przez zagranicznych udziałowców, również jest traktowana jako cudzoziemiec i podlega tym samym ograniczeniom.

Obywatele Wielkiej Brytanii po Brexicie są traktowani jak obywatele państw trzecich, co oznacza konieczność uzyskania pozwolenia na zakup domu czy działki w Polsce (chyba że spełniają inne warunki zwalniające). Oznacza to, że obywatel UK planujący nabycie nieruchomości w Polsce powinien złożyć wniosek o pozwolenie na ogólnych zasadach.

Jakie nieruchomości można kupić bez pozwolenia?

Istnieje szereg wyjątków, kiedy mimo posiadania obcego obywatelstwa nie jest wymagane żadne pozwolenie na zakup nieruchomości w Polsce. Poniżej przedstawiamy najważniejsze sytuacje, w których cudzoziemiec może nabyć nieruchomość bez zezwolenia:

• Obywatele UE/EOG/Szwajcarii – pełna swoboda nabywania nieruchomości w Polsce.
• Mieszkanie (lokal mieszkalny) – cudzoziemiec może swobodnie kupić samodzielny lokal mieszkalny (np. mieszkanie w bloku) wraz z udziałami w częściach wspólnych bez ubiegania się o zgodę ministerstwa. Należy odróżnić zakup mieszkania z udziałami w częściach wspólnych od zakupu nieruchomości obejmującej udział w gruncie, takim jak droga dojazdowa do budynku. W pierwszym przypadku pozwolenie nie jest wymagane, natomiast przy nabyciu udziału w działce konieczne jest uzyskanie zgody MSWiA. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto dokładnie sprawdzi, jaki rodzaj udziałów obejmuje zakup, aby uniknąć nieprzewidzianych komplikacji.
• Garaż lub udział w garażu – do mieszkania można dokupić garaż lub miejsce postojowe.
• Długoletni rezydenci – cudzoziemcy, którzy posiadają zezwolenie na pobyt stały w Polsce przez co najmniej 5 lat.
• Małżonek obywatela Polski – jeśli cudzoziemiec mieszka w Polsce od co najmniej 2 lat na podstawie pobytu stałego.
• Dziedziczenie ustawowe – nieruchomość odziedziczona od krewnego bez konieczności pozwolenia.
• Zakup w drodze egzekucji komorniczej – np. przejęcie nieruchomości przez bank.

Uwaga! Nawet w powyższych przypadkach wymagana jest zgoda MSWiA, jeśli nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej lub jest to grunt rolny powyżej 1 ha.

Kredyt hipoteczny a zakup nieruchomości przez cudzoziemca

Czy banki wymagają przedstawienia pozwolenia MSWiA?

Banki w praktyce nie wymagają od klienta przedstawienia decyzji MSWiA przed uruchomieniem kredytu hipotecznego**, nawet jeśli dana nieruchomość podlega obowiązkowi uzyskania zgody. Nie oznacza to jednak, że cudzoziemiec może kupić nieruchomość bez spełnienia tego warunku – notariusz nie sporządzi aktu własności bez wymaganego pozwolenia, co wstrzyma całą transakcję i wypłatę kredytu. Banki oczekują jedynie **aktualnego aktu notarialnego**, a ewentualne kwestie formalne związane z pozwoleniem pozostają po stronie kupującego i notariusza.

Jak wygląda proces kredytowy w przypadku nieruchomości wymagającej zgody Ministerstwa?

Rola pośrednika kredytowego

W przypadku obcokrajowców, którzy muszą uzyskać pozwolenie na zakup nieruchomości w Polsce, kluczowe jest odpowiednie zaplanowanie całego procesu. Warto skorzystać z pomocy doświadczonego pośrednika kredytowego, który pomoże ustalić optymalne terminy oraz zapisy w umowie przedwstępnej. Dzięki temu transakcja zostanie maksymalnie zabezpieczona przed ewentualnymi komplikacjami związanymi z uzyskaniem zgody MSWiA. Profesjonalny doradca zadba o to, aby umowa przedwstępna zawierała odpowiednie warunki umożliwiające wycofanie się z transakcji bez strat w przypadku odmowy wydania zgody lub przedłużającej się procedury administracyjnej.

Proces kredytowy

Standardowo, w przypadku rynku wtórnego cudzoziemiec podpisuje umowę przedwstępną, następnie składa wniosek o pozwolenie do MSWiA oraz o kredyt hipoteczny. Ministerstwo może wymagać decyzji kredytowej albo podpisanej umowy kredytowej przed wydaniem ostatecznej decyzji. Bank może wydać decyzję kredytową warunkową, ale nie wypłaci środków, dopóki nie zostanie podpisany akt notarialny. Jeśli wymagane jest pozwolenie, cała procedura może się wydłużyć nawet o kilka miesięcy.

W przypadku rynku pierwotnego praktyka banków jest inna. Po podpisaniu umowy deweloperskiej, cudzoziemiec składa wniosek kredytowy, a po uzyskaniu pozytywnej decyzji, podpisuje umowę kredytową. Do wypłaty transz, większość banków nie wymaga pozwolenia MSWiA. Zgoda Ministerstwa jest wymagana dopiero do zawarcia umowy końcowej z deweloperem.

Kluczowe wymogi banków wobec cudzoziemców

Największe banki w Polsce udzielają kredytów cudzoziemcom na podobnych zasadach jak Polakom. Kluczowe wymagania to:

• Stabilne dochody w Polsce
• Zdolność kredytowa
• Legalny pobyt
• Historia kredytowa

Podsumowanie

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce jest możliwy, ale w niektórych przypadkach wymaga dodatkowych formalności. Warto sprawdzić, czy potrzebne jest pozwolenie MSWiA i odpowiednio wcześniej zająć się jego uzyskaniem, aby uniknąć opóźnień w procesie zakupu i kredytowania.