Zdolność kredytowa – czym jest, jak ją obliczyć i poprawić?

Zdolność do spłaty kredytu wraz z odsetkami w określonych terminach – zdolność kredytowa, bo o niej mowa, to temat, który interesuje wiele osób. Czym jest, od czego zależy, jak ją obliczyć i jak poprawić w przypadku starania się o kredyt hipoteczny? To zagadnienia, które omawiamy szerzej w tym artykule. Chcesz sprawdzić, o jaką kwotę kredytu możesz wnioskować? Sprawdź na portalu www.creditspace.pl lub pobierz SmartApp Credit Space, aby szybko i bez wysiłku, a przede wszystkim za darmo, przygotować się do zakupu własnego mieszkania.

Zdolność kredytowa co to?

Zainteresowanie zakupem nieruchomości nie spada. Dla przyszłych kredytobiorców jeden z ważniejszych tematów to zdolność kredytowa, czyli zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Ta pełna definicja została zapisana ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 roku Prawo bankowe.

Zdolność kredytowa to jeden z kluczowych aspektów przy staraniu się o kredyt. Pozwala ona oszacować przez bank, czy Twoje miesięczne wpływy np. z umowy o pracę, a także zobowiązania, które posiadasz (inne kredyty, alimenty etc.), pozwolą Ci bezpiecznie regulować każdą z ustalonych rat kredytowych. Wyliczenie zdolności kredytowej to dla instytucji udzielającej kredytu podstawowe źródło wiedzy o stanie Twoich finansów, a dla Ciebie jasna informacja, na jaką nieruchomość Cię stać.

Zdolność kredytowa to jeden z podstawowych czynników jakie banki i instytucje finansowe weryfikują podczas rozpatrywania wniosków o kredyty bądź pożyczki. Procedury, którymi kierują się banki i instytucje finansowe podczas oceny zdolności kredytowej są różne. Z uwagi na to kwota maksymalnej zdolności kredytowej dla jednej osoby może być różna w zależności od instytucji finansowej, która ją oblicza.

Jak liczona jest zdolność kredytowa?

Proces oceny zdolności kredytowej może różnić się w zależności od banku, a decyzje poszczególnych instytucji finansowych bywają odmienne. To, że jeden bank odmówił Ci finansowania, nie oznacza, że inny nie udzieli kredytu.

Zdolność kredytowa to kluczowy czynnik wpływający na decyzję banku o przyznaniu kredytu. Składa się ona z dwóch głównych analiz: ilościowej i jakościowej.

Realizując analizę ilościową bank koncentruje się na Twojej sytuacji finansowej, oceniając: dochody, miesięczne koszty utrzymania oraz obecne zadłużenie.
Wyższe zarobki zwiększają szanse na uzyskanie kredytu. Banki preferują stabilne źródła dochodu, takie jak umowa o pracę na czas nieokreślony. Umowy cywilnoprawne lub niestabilne zatrudnienie mogą być oceniane mniej przychylnie.

Instytucja finansowa oceni Twoje wydatki związane z utrzymaniem gospodarstwa domowego, czynszem, rachunkami za media, a także kosztami przypadającymi na jedną osobę w rodzinie.

Bank uwzględni aktualnie spłacane kredyty, limity na kartach kredytowych oraz inne zobowiązania, takie jak poręczone pożyczki. Im mniejsze jest Twoje obecne zadłużenie, tym większe prawdopodobieństwo uzyskania pozytywnej decyzji.

Podsumowując, analiza ilościowa polega na ocenie Twojego miesięcznego bilansu finansowego – czy po odliczeniu wydatków niezbędnych pozostaje wystarczająca kwota wolna, którą możesz przeznaczyć na spłatę nowego kredytu.

Oprócz oceny finansowej, bank bierze pod uwagę czynniki świadczące o Twojej wiarygodności jako kredytobiorcy, takie jak:

• wiek,
• stan cywilny,
• liczba osób na utrzymaniu,
• status mieszkaniowy i majątkowy,
• poziom wykształcenia,
• staż pracy oraz wykonywany zawód.

Ważnym elementem tej analizy jest historia kredytowa. Bank sprawdza w raportach z BIK, czy terminowo regulowałeś wcześniejsze zobowiązania oraz ile aktualnie spłacasz rat. Choć historia kredytowa nie wpływa na wysokość zdolności kredytowej, ma kluczowe znaczenie przy podejmowaniu decyzji o przyznaniu kredytu.

Pamiętaj, że różne banki mogą stosować odmienne podejście do analizy zdolności kredytowej. Warto więc spróbować swoich sił w kilku instytucjach.

Od czego zależy zdolność kredytowa?

Zdolność kredytową warunkuje wiele czynników takich jak:

• rodzaj, kwota oraz czas spłaty kredytu, o który wnioskujemy,
• wysokość dochodu,
• forma i okres zatrudnienia,
• aktualne zobowiązania kredytowe (rodzaj kredytu, wysokość zadłużenia, rodzaj i wysokość raty itp.),
• miesięczne koszty utrzymania (czynsz, rachunki, paliwo itp.)
• historia kredytowa,
• wiek kredytobiorcy,
• sytuacja rodzinna kredytobiorcy (liczba osób w gospodarstwie domowym, liczba osób na utrzymaniu, liczba dzieci itp.)
• zabezpieczenie.

Zdolność kredytowa a kwestie związane z zatrudnieniem: Wysokość Twojej miesięcznej pensji, rodzaj umowy, na podstawie której pracujesz, a także staż zatrudnienia – to kilka zagadnień, które pokazują bankowi, jakim będziesz dla niego klientem. Im wyższe dochody, stabilniejszy rodzaj zatrudnienia (przede wszystkim umowa o pracę), a także dłuższy staż pracy, tym większa szansa na uzyskanie satysfakcjonującej kwoty kredytowania.

Miesięczne zobowiązania: Bank obliczy, ile masz wydatków w miesiącu. Weźmie pod uwagę Twoje koszty utrzymania (opłaty, zakupy itp.), ale także stałe zobowiązania, które już masz (inne kredyty, alimenty itp.). Dopiero te dane dają instytucji kredytującej pogląd na to, jakimi środkami tak naprawdę dysponujesz na zaspokojenie miesięcznych roszczeń banku wynikających z wnioskowanego kredytu.

Zdolność kredytowa a Twoje dane: Czy wiesz, że bank obliczając zdolność kredytową szacuje, jakie ryzyko podejmuje, udzielając Ci kredytu hipotecznego? To dlatego kluczowe będą dane, takie jak wiek, stan cywilny, wielkość gospodarstwa domowego, wykształcenie, stanowisko czy status majątkowy. Przykład bankowego scoringu, czyli punktacji klientów: młode pracujące małżeństwo może otrzymać kredyt na dłuższy okres czasu, niż samotna starsza osoba (nawet pomimo tego, że będzie wykazywała podobne do tej pary dochody).

Biuro Informacji Kredytowej: Telewizor na raty, pożyczka na wakacje, a może kredyt na generalny remont? Twoja historia kredytowa jest do sprawdzenia w BIK. Warto pomyśleć o tym, decydując się na kolejne zobowiązania finansowe. Regulowanie rat w terminie, a także wszelkie wcześniejsze spłaty kredytów to Twój as w rękawie przy kolejnych rozmowach z bankiem.

Jednym z najczęściej popełnianych błędów w budowaniu pozytywnej historii kredytowej i zdolności kredytowej jest zbytnia aktywność w zapytaniach kredytowych w bankach i instytucjach pożyczkowych lub przeciwnie – całkowity brak tej aktywności. Warto pamiętać również o tym, że notoryczne opóźnienia w regulowaniu płatności np. za telefon, Internet, czynsz, czy raty kredytów wpływają negatywnie na określenie naszej zdolności kredytowej. Aby podnieść swoją wiarygodność finansową możemy natomiast zawnioskować u swoich usługodawców o dodanie pozytywnych wpisów do biur informacji gospodarczej za każdą terminową wpłatę.

Jak podnieść zdolność kredytową?

Podstawową kwestią pozwalającą zwiększyć swoją zdolność kredytową jest budowanie pozytywnej historii kredytowej. W tym celu należy przede wszystkim pilnować terminów swoich dotychczasowych zobowiązań, a co za tym idzie regularnie spłacać raty kredytów, zadłużenie karty kredytowej, czy też debet w koncie. Warto pomyśleć również o zwiększeniu dochodów (jeśli to możliwe) przy jednoczesnym ograniczaniu kosztów życia i zobowiązań.

Powyższe dość oczywiste prawdy nie zawsze jednak łatwo przełożyć na konkretne, realne działania, które mogą zwiększyć zdolność kredytową. Poniżej podpowiadamy konkretnie jak optymalnie podejść do przygotowań na miesiące a czasem nawet na lata przed podjęciem decyzji o wnioskowaniu o kredyt hipoteczny:

1. Sprawdź i jeśli to możliwe, popraw strukturę swoich dochodów. Czy wiesz, że osoba zatrudniona w oparciu o umowę o pracę ma większe szanse na kredyt hipoteczny, niż ta, pracująca na umowach cywilnoprawnych? Warto zweryfikować punkt zawodowy, w którym jesteśmy. Być może okaże się, że niektóre dochody należy lepiej udokumentować lub mając np. własną firmę, popracować nad wyższym dochodem netto (czyli wynikiem sprzedaży po odliczeniu kosztów, podatku i ZUS). Osoby, które zatrudnione są w oparciu o umowę o pracę na czas określony, powinny pomyśleć o przejściu na umowę na czas nieokreślony – to duży atut z punktu widzenia banku.
2. Pozbądź się niepotrzebnych obciążeń finansowych. Spłać zaległe debety, zamknij rachunki, których nie używasz, zawieś lub zlikwiduj karty kredytowe, które nie są Ci teraz potrzebne – uporządkuj swoje zobowiązania. Wszystkie wymienione wcześniej produkty finansowe obniżają bowiem Twoją zdolność kredytową. Karty kredytowe czy konta z możliwością zaciągnięcia debetu są traktowane przez bank jako Twoje realne miesięczne zobowiązania – i to nawet wtedy, gdy nie wykorzystujesz całej dostępnej kwoty.
3. Skonsoliduj kredyty i maksymalnie wydłuż okres kredytowania. Jeśli posiadasz już zaciągnięte kredyty, to z punktu widzenia zdolności kredytowej lepiej jest połączyć je wszystkie w jedno zobowiązanie i przy okazji wydłużyć okres całego kredytowania. Dlaczego to takie ważne? Ponieważ suma kilku pojedynczych rat z danego miesiąca (czyli de facto Twoich dodatkowych zobowiązań) będzie zawsze wyższa, niż jedna skonsolidowana rata. Pamiętaj, że zabieg może Cię trochę kosztować – wydłużenie okresu finansowania wpływa na zwiększenie kosztu obsługi kredytu.
4. Zgromadź potrzebny wkład własny. Jedną z prawidłowości, które można dostrzec w kredytach hipotecznych, jest wpływ wielkości wkładu własnego na oprocentowanie kredytu. Zazwyczaj, im większa kwota zgromadzona na poczet wkładu, tym niższe oprocentowanie. Przekłada się to oczywiście na wysokość miesięcznej raty, która w takim przypadku maleje. Obecnie absolutnym minimum wymaganym przez banki jest 10%. Może się jednak zdarzyć, że instytucja udzielająca kredytu poprosi o wyższy wkład własny – np. 20%. Najczęściej ma to miejsce wtedy, gdy pracujemy w oparciu o umowę cywilnoprawną.
5. Popraw swoją historię w BIK. Przed przystąpieniem do starania się o kredyt hipoteczny warto popracować nad pozytywną historią w BIK. To ona zagwarantuje nam wiarygodność w oczach banku. Dobrze jest spłacić zaległości czy limity debetowe, tak aby nasz scoring (punktacja przyznawana przez system) był jak najlepszy. Można też zakupić jakiś potrzebny sprzęt na raty i regularnie je opłacać lub zacząć korzystać z karty kredytowej (nawet do 1000 zł) – to podniesie punktację kredytową. Co ciekawe, brak jakiejkolwiek historii w BIK nie przekreśla naszych szans na otrzymanie kredytu.
6. Postaraj się o kredyt z inną osobą. Jeśli bliska Ci osoba ma wypracowaną zdolność kredytową, możecie postarać się o wspólny kredyt. Nieważne, czy to rodzice, rodzeństwo, partner czy dalsza rodzina – potencjalnie są oni w stanie zwiększyć Twoją zdolność kredytową. Pamiętaj, że po otrzymaniu kredytu możesz „odłączyć” daną osobę z dokumentów i tym samym samodzielnie spłacać swoje zobowiązanie. Ponadto, jeśli starasz się o kredyt z małżonkiem (najlepiej z podpisaną rozdzielnością majątkową), to bank traktuje Was jak jedno gospodarstwo domowe, co obniża koszty miesięcznego utrzymania.
7. Ustaw jak najdłuższy okres kredytowania. 35 lat – to zazwyczaj najdłuższy możliwy okres kredytowania, jaki zaproponuje Ci większość banków. Im dłuższy czas kredytowania, tym Twoja pojedyncza rata będzie niższa. Jak wynika z cytowanego już wcześniej raportu AMRON-SARfiN o kredytach mieszkaniowych, w ostatnich latach nie zaszły specjalne zmiany w wybieranych okresach kredytowania. W I kwartale 2021 roku aż 67,34% kredytów było udzielanych na okres od 25 do 35 lat. Obecnie najpopularniejszą opcją kredytową jest zobowiązanie na minimum 30 lat, najczęściej ze stałą miesięczną ratą.
8. „Zaprzyjaźnij się” z bankiem. Czy wiesz, że czynności, takie jak dokupienie dodatkowego ubezpieczenia, zamówienie karty kredytowej czy przeniesienie konta osobistego do banku, w którym będziesz starać się o, zwiększają Twoją wiarygodność w oczach danej instytucji? Takie wcześniejsze działanie, połączone oczywiście z aktywnym korzystaniem z tego konta, może wpłynąć pozytywnie m.in. na oprocentowanie Twojego przyszłego kredytu. Pamiętaj też, że z bankiem można negocjować. Postaraj się, aby warunki kredytowe były satysfakcjonujące dla obu stron.

Ekspert hipoteczny w procesie weryfikacji zdolności kredytowej

Proces wyliczania zdolności kredytowej jest pilnie strzeżoną tajemnicą każdego banku. Oznacza to, że nie istnieje możliwość stworzenia uniwersalnych narzędzi ani porównywarek, które w sposób precyzyjny obliczałyby zdolność kredytową w różnych instytucjach. Każdy bank stosuje własne, unikalne algorytmy, które uwzględniają nie tylko standardowe wskaźniki, takie jak dochody czy koszty życia, ale również szereg wewnętrznych parametrów i kryteriów oceny ryzyka. W praktyce oznacza to, że aby dokładnie poznać swoją zdolność kredytową, konieczne jest zwrócenie się bezpośrednio do poszczególnych banków, co bywa czasochłonne i skomplikowane.

W takich sytuacjach ogromnym wsparciem może być pomoc eksperta kredytowego. Specjalista nie tylko dysponuje wiedzą na temat wymagań poszczególnych banków, ale także ma dostęp do narzędzi umożliwiających precyzyjne kalkulacje zdolności kredytowej. Co ważne, ekspert może jednocześnie dokonać takich obliczeń w kilku instytucjach, co daje znacznie pełniejszy obraz Twojej sytuacji finansowej. Dzięki temu nie musisz odwiedzać każdego banku osobiście, co pozwala zaoszczędzić czas i zwiększa szansę na znalezienie najkorzystniejszej oferty.

Dodatkowym ułatwieniem w całym procesie jest możliwość skorzystania z nowoczesnych rozwiązań, takich jak aplikacja mobilna SmartApp Credit Space. Platforma ta umożliwia łatwe i przede wszystkim bezpieczne przekazanie ekspertowi wszystkich danych potrzebnych do przeprowadzenia analizy zdolności kredytowej. Korzystając z takich narzędzi, masz pewność, że proces przebiega sprawnie, a Twoje dane są chronione. To również wygodny sposób na uzyskanie rzetelnych informacji, które pomogą w podjęciu decyzji o ubieganiu się o kredyt w wybranym banku.